辽宁营口：不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%

2024-11-19 15:00:03 发布于：北京市来源: 中国网-财经

　　11月4日至12月4日，辽宁省营口市住房和城乡建设局就《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》向公众征求意见。

　　文件显示，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

　　同时，通过优化居民家庭住房套数认定标准，对多孩家庭、养老家庭购买第二套住房的，可按首套房享受相关政策，银行业金融机构依据住建部门出具的首套房认定证明执行首套房信贷政策。居民家庭购买第一套住房的，对缴纳契税超过1%的部分进行补贴。

　　营口市还计划支持多子女家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，公积金贷款限额上浮20%。对在营口就业的毕业3年以内的全日制本科及以上高校毕业生，在2025年12月31日前首次使用住房公积金贷款在营口市购买首套自住住房的，放宽可贷额度2至3倍，但不超过当期贷款限额。对本市引进的高层次人才，使用公积金贷款购买自住商品房的，阶段性放宽贷款条件至2028年末，最高可贷至当期双方公积金最高贷款限额的2倍，且不超过当期贷款比例。

　　优化住房和土地供应。商品住房库存去化周期超过36个月的县(市)区、园区，停止商品住房用地出让，同时下大力气盘活存量；去化周期在18—36个月的县(市)区、园区，按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让商品住房用地面积上限；已经供应的商服用地，在不影响城市规划的前提下，经论证可行后可依规依程序下调商业配套比或调整为住宅。

　　《营口市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策措施 (征求意见稿)》原文如下：

　　为贯彻落实中央政治局会议精神和国务院有关会议系列部署，按照省委、省政府及市委、市政府工作要求，为适应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，根据辽宁省《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》，并结合我市实际，从供需两端综合施策，落实商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，促进我市房地产市场平稳健康发展，制定本政策措施。

　　一、支持刚性和改善性住房需求

　　1.支持居民为改善住房条件新购或再购住房。根据国家政策调整，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，并同时全面取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。通过优化居民家庭住房套数认定标准，对多孩家庭、养老家庭购买第二套住房的，可按首套房享受相关政策，银行业金融机构依据住建部门出具的首套房认定证明执行首套房信贷政策。居民家庭购买第一套住房的，对缴纳契税超过1%的部分进行补贴，补贴资金按市与各县(市)区、园区按现行财政体制契税分成比例分别承担，各县(市)区、园区先行垫付，市财政每年年末与各县(市)区、园区结算。同时，鼓励房地产企业、家居企业、汽车经销商开展联动促销活动，为消费者提供更多实惠。

　　2.支持居民住房“以旧换新”。对计划出售旧房并购买新房的换房人，鼓励房地产企业提供“新房易购”服务，包括锁定新房房源、首付宽限、无责任解除新房认购协议并退还订金等；鼓励房地产经纪机构在与房地产企业合作开展“以旧换新”期间，优先推广换房人的旧房房源；鼓励国有企业以合理价格优先收购换房人的旧房房源，用作市场化租赁住房和保障性租赁住房，为卖旧买新“搭桥”。取消二手房转让限制年限，购房人取得不动产登记证书后即可进行交易。

　　3.推动居民“卖旧买新”。截至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　4.支持全面落实二手房交易“带押过户”。对在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期，凡银行业金融机构有意愿开展“带押过户”的，在原抵押人办理不动产权证书的前提下，买卖双方和抵押权人可向不动产登记部门申请办理“带押过户”。即在已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。对在不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《中华人民共和国民法典》实施前已经办理抵押登记的，应与抵押权人协商一致后再办理转移登记。

　　5.加大公积金支持力度。下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。支持多子女家庭使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，公积金贷款限额上浮20%。对在营口就业的毕业3年以内的全日制本科及以上高校毕业生，在2025年12月31日前首次使用住房公积金贷款在营口市购买首套自住住房的，放宽可贷额度2至3倍，但不超过当期贷款限额。对我市引进的高层次人才，使用公积金贷款购买自住商品房的，阶段性放宽贷款条件至2028年末，最高可贷至当期双方公积金最高贷款限额的2倍，且不超过当期贷款比例。

　　6.延长部分公积金政策执行期。截至2025年末，阶段性提高住房公积金贷款限额，申请人夫妻双方缴存住房公积金，贷款的最高限额由原60万元调整为70万元；申请人单方缴存住房公积金，贷款的最高限额由原40万元调整为50万元；阶段性降低住房公积金二手房贷款首付比例，缴存职工购买二手房申请住房公积金个人住房贷款的，首付款比例由原40%降低为30%；阶段性放开全款购房提取住房公积金次数限制，在原政策基础上，职工本人及其配偶在本市行政区域内全款购买新建商品住房，自取得备案登记的购房合同或取得不动产权证书之日起一次或分次提取本人住房公积金账户内的存储余额，累计提取金额不得大于实际支付的购房款总额；阶段性支持贷款购房提取住房公积金支付首付款，购买本市行政区域内新建商品房贷款的缴存职工本人及配偶，可以申请提取账户内的公积金余额用于支付首付款；阶段性提高贷款额度测算条件中个人公积金余额的倍数，阶段性提高贷款额度测算条件中个人公积金余额的倍数，将原贷款额度不超过公积金余额(不含12个月内补缴金额)15倍的测算条件，阶段性提高到20倍，但不超过当期贷款最高限额；将存量房贷款最高限额由30万元阶段性提高到40万元；将使用住房公积金贷款购买存量房的缴存职工纳入阶段性提取购房首付款的范围，即允许存量房公积金贷款，提取购房首付款；职工本人及其配偶在本市行政区域内全款购买的存量房，自取得不动产权证书后，房屋产权人可一次或分次提取住房公积金账户内的存储余额，累计提取金额不超过购房款总额。

　　2024年9月29日起至2028年12月31日，对我市引进的高层次人才，使用公积金贷款购买自住商品房的，放宽公积金余额倍数、还款能力的审核条件，最高可贷至当期双方公积金最高贷款限额的2倍，且不超过当期贷款比例。

　　2024年9月29日起，取消《营口市住房公积金提取管理办法》(营公积金委发〔2015〕1号)第十条第二款和第五款要求的贷款结清后90日内，持相关的提取材料方可受理提取的时间限制。调整为：取消时间限制，以贷款结清时点公积金账户内的余额进行审核提取。

　　2024年9月29日起，取消《营口市住房公积金提取管理办法》(营公积金委发〔2015〕1号)第十条第四款：“提取住房公积金一次性还清商业银行个人住房贷款本息的,应当提供中国人民银行30日内出具的个人信用报告、借款合同、还款流水清单及商品房买卖合同、一次性还清商业银行住房抵押贷款本息提取住房公积金具结保证书”的先提取后结清贷款的还贷提取情形。

　　责任部门：中国人民银行营口市分行、市财政局、市自然资源局、市公积金管理中心、各县(市)区、开发区(园区)。

　　二、统筹消化存量和优化增量

　　7.分类处置闲置存量土地。因政府或政府部门原因造成土地闲置需要协商收回的，属地政府或园区管委会应与企业充分协商，视情给予合理补偿，经有批准权限政府批准后执行，补偿标准和方式无法达成一致的，依合同约定申请仲裁或提起诉讼，根据仲裁裁决或法院判决确定补偿方式并及时收回；因企业自身原因造成土地闲置满两年的，应严格履行法定程序，依法无偿收回土地使用权；尚未构成闲置的土地，房地产企业具备开发能力的，鼓励企业优化开发；不具备开发能力的，支持企业利用土地二级市场依法转让盘活；已经开发的房地产用地，投资额不足25%的可通过预告登记转让，即经县(市)区政府或园区管委会同意，交易双方可先行签订建设用地使用权转让合同，按照国家不动产登记有关规定提交申请材料后，办理预告登记，待达到转让条件后，再依法办理不动产转移登记；部分开发后无法继续开发的，经有批准权限政府批准可依法依规调整分割宗地，有偿收回或由企业转让给其他主体开发利用。支持房地产用地带押过户，促进流通转让；支持属地政府或园区管委会通过收回收购方式盘活存量土地，经有批准权限政府批准后执行，土地收回收购后可根据市场需求优化条件后再供应。

　　8.多渠道消化存量商品房。综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，坚持“以需定购”，组织地方国有企业自主决策以合理价格市场化收购已建成存量商品房，用作配租型保障房和配售型保障房；加大城中村改造和城市危旧房改造力度，推进收购存量房用作城中村改造、危旧房改造安置用房，因地制宜采取“房票”安置政策；居民购买非住宅商品房实际用于居住用途的，水电气暖等收费价格参照住宅标准执行，在周边区域公共服务配套设施承载力满足要求时，购买人家庭成员在就学方面享受与周边区域住宅同等政策。

　　9.加快处置停缓建项目。对经鉴定存在重大建筑安全隐患等不适合续建盘活的项目，依法妥善处置，支持符合建筑安全要求的项目实施续建；只有部分工程继续建设的，在符合规划条件的前提下，土地可办理分割，工程可分段施工、分段验收；未超过建设期限且未实施建设部分的土地，可与原开发企业协商收回；针对历史遗留的消防验收问题，可以执行项目开工时的规定标准与技术规范，或由建设单位自聘请有资质的第三方进行消防评估和消防设施检测，并报市级住建部门组织专家论证；支持原开发企业或盘活主体结合市场需求，在依法履行相应的程序后，适当调整规划用途和土地使用年限，以及容积率、商业配套比等规划条件。

　　10.优化住房和土地供应。推动“人房地钱”要素联动，组织各县(市)区、园区编制年度住房建设计划和住房发展规划，依据住房规划确定的住房建设需求，编制住宅用地供应计划；结合供需状况，合理安排新增土地供应，优化用地规模、布局和结构；商品住房库存去化周期超过36个月的县(市)区、园区，停止商品住房用地出让，同时下大力气盘活存量；去化周期在18—36个月的县(市)区、园区，按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让商品住房用地面积上限；已经供应的商服用地，在不影响城市规划的前提下，经论证可行后可依规依程序下调商业配套比或调整为住宅。

　　责任单位：市住建局、市自然资源局、市发改委、市营商环境局、市中级人民法院、市公安局、市综合执法局、各县(市)区政府、园区管委会。

　　三、维护购房人合法权益

　　11.推动已售房屋建成交付。全面梳理已售商品住房逾期难交付项目情况，全力推进处置，确保应交尽交；大部分房屋已经销售的项目，千方百计协助解决项目问题，推动项目尽快达到白名单条件，指导商业银行通过新增贷款、存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，保障房屋建成交付；对销售商品住房数量较少的项目，在征得所有购房人同意的前提下，可以暂缓建设，通过置换到其他项目、退还购房人房款等方式，妥善解决遗留问题。通过司法程序进行处置的项目，处置过程中要切实保障购房人合法权益。

　　12.妥善解决不能办证问题。加快推进工程竣工验收，为登记办证创造条件；经项目属地政府认定纳入“不能办证”范围的合规商品住房项目，因建设手续不全无法办理工程竣工验收备案的，在为购房人办理产权证时，可由具备相应资质等级的建筑设计单位依据工程质量检测报告出具房屋安全鉴定报告，由专业技术服务机构出具消防设施检测报告，经市级住建部门组织专家论证后出具工程质量和消防质量确认函，作为办理产权证的条件；对保交楼、保交房项目，可依据《关于深入化解已售商品房不能办理产权证问题的指导意见》(辽自然资发〔2022〕67号)有关政策予以化解，(自然资源局意见)存在房地产企业利用土地或在建工程办理抵押贷款、欠缴税费金或违规代收税费未上交问题，以及房屋涉法涉诉涉查封的，在涤除劣后权利负担后，可按照“群众无过错即办证”的原则，在权属清晰的条件下登记办证。

　　责任单位：市住建局、市自然资源局、市发改委、市营商环境局、营口金融监管分局、市中级人民法院、市公安局、市综合执法局、各县(市)区政府、园区管委会。

　　四、支持房地产企业发展

　　13.满足房地产项目合理融资需求。一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，推动符合白名单条件的房地产项目能进尽进、应贷尽贷；对暂时不符合条件的项目，城市协调机制要提出针对性解决方案并推动落实，问题解决后推送给主办银行；商业银行要遵循市场化、法治化原则，对符合贷款条件的项目积极给予资金支持，建立绿色通道，优化贷款审批和发放流程，加快放款速度、对不同意发放贷款的项目，要详细列明无法发放贷款的原因，及时反馈城市协调机制。

　　14.缓解房地产企业流动性困难。适当放宽分期开发和价款缴纳时间。在严格工程建设和资金使用监管的前提下，对于部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的，经市县政府批准，可根据建筑面积占比相对应的土地办理不动产登记等手续；确需延期缴纳的，可按规定经市县政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间。最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任。确因自然灾害、疫情等不可抗力导致无法按出让合同约定开竣工的，依法不予追究违约责任。允许适当比例的自持物业用于保障性住房。对于确因市场形势发生重大变化无法继续履行自持义务，经充分协商并由市县政府批准，可以合理价格收购用于保障性住房。

　　15.鼓励建设好房子。推动形成好房子建设的政策体系、技术体系、产业体系。优化容积率计算规则，支持住房功能和品质改善。封闭式阳台可按1/2建筑面积计容；凸(飘)窗进深不超过一定范围的可不计容；配建的公共厕所、垃圾收集站、警务室、信报亭、老年人日间照料中心，单项总面积不超过60平方米的均可不计容(《辽宁省住宅与公建用地和容积率计算管理规定》(辽住建〔2015〕94号)与本意见不一致的，以本意见为准)未开工或开工比例较小的商品住房项目，允许适当减少容积率、调整住房套型结构，更好对接市场需求。结合城市实际，合理确定老旧城区房屋征收规模，满足群众改善住房条件期待。

　　责任单位：市住建局、市自然资源局、市发改委、市营商环境局、营口金融监管分局、市中级人民法院、市综合执法局、各县(市)区政府、园区管委会。

(责任编辑：谭梦桐)