百强房企利润承压，绿城中国也不例外。2023年，绿城中国实现毛利170.73亿元，同比减少22.5%；实现毛利率13%，同比下降4.3个百分点。自中交入主后，绿城中国重启规模化进程，很长一段时间里，规模扩张是绿城中国的主基调。但面对行业深度调整，毛利率持续下行压力，绿城中国也开始向少数股东要利润。
3月25日，绿城中国于线上举行2023年度业绩发布会，管理层对于销售规模并未过多提及，而是更加强调拿地权益比重。“通过增加权益来提升利润，这是未来改革的核心方向和目标。”绿城中国董事会主席张亚东在业绩会上如是说。
毛利率下降4.3个百分点
2023年，绿城中国实现营业收入约1313.83亿元，同比增长3.3%；股东应占净利润约31.18亿元，同比增长13.1%。营收利润双增长，但绿城中国毛利率继续保持下行趋势。受毛利率下滑影响，绿城中国的净利润也压减至66.78亿元，同比下降24.92%。
据财报数据披露，绿城中国2023年实现毛利170.73亿元，较2022年同期的220.21亿元减少22.5%；2023年实现毛利率13%，较2022年同期的17.3%下降4.3个百分点。其中物业销售毛利率为11.3%，较2022年同期的16.3%下降5个百分点。
对此，绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强在业绩发布会上回应称，2023年毛利率下降，一方面是整体市场下行及限价影响，导致售价不及预期，另一方面公司在拿地策略上，聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率相对偏低。
耿忠强称，以杭州核心区为例，尽管地价已经放开，但房价仍未放开，这在一定程度上影响了公司的毛利率。“根据绿城近年来的投资策略，安全性始终是公司决策的首要因素。尽管毛利率不高，整体仍处于15%左右，但确保了项目的安全性。考虑到项目去化的积极因素，所以最终的结转质量还是有保障的。”
对于后续毛利率提升，耿忠强也坦言，由于2024年结转收入中有一定比例的项目来源于2021年获取的土地，预计2024年公司毛利率仍将处于较低水平。但随着2022年和2023年获取的项目逐步交付，毛利率预计将会有所改善。
永续债清零
盈利能力恶化，短期内改变并非一件易事，为此绿城中国在“开源”的同时，也选择了“节流”。2021年，绿城中国公开宣布“动刀”永续债。目前绿城中国永续债高峰已过，并按照计划于2023年全部赎回。
谈及永续债，其最大的特点就是无固定期限、内含发行人赎回权，也可以理解为是一种仅需要支付“利息”的债券，但这也导致绿城中国的利润被不断侵蚀。
一直以来绿城中国的永续债都是业内关注的焦点。自2017年开始，绿城中国永续债一路走高，并于2019年达到峰值212.29亿元。6%左右的永续债利率，也给绿城中国带来了不小的负担。以2019年为例，彼时绿城中国实现股东应占利润24.8亿元，但仅永续债的派息就高达12.87亿元，将近一半利润被永续债给“吃掉”了。
2021年绿城中国半年度业绩发布会上，管理层公开宣布“动刀”永续债。据耿忠强介绍，2021年7月绿城赎回10亿元永续债，并预计2021年下半年将赎回31亿元及5亿美元永续债，预计到2021年底永续债的余额会是108亿元左右。
2022年，绿城中国将赎回境外5亿美元的永续债以及境内的56亿元永续债，2023年赎回最后的15亿元境内永续中票。
“永续债是一把双刃剑。”耿忠强曾坦言永续债侵蚀了公司利润：“2020年境内永续债的利率是6.07%，全年永续债的利率为7.12%，这是我们使用永续债的代价。”
提升权益占比规模
融入中交基因后，绿城中国开始规模化提速，并提出了“三年业绩计划”，即2019—2021年，绿城中国销售目标分别为2000亿元、2500亿元及3000亿元。
顺利迈入3000亿元门槛，张亚东又再次公布“战略2025”规划，五年实现6400亿元的目标。为了完成上述目标，绿城中国开始频繁现身各大土拍市场，同时绿城中国还不断进行合作开发，导致少数股东权益的膨胀。与永续债一样，少数股东权益也会对企业利润空间形成挤压。
面对行业深度调整，毛利率持续下行压力，绿城中国也不再谈规模，开始向少数股东要利润。
谈及销售规模，绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰表示，2024年依然充满挑战，市场仍存在不确定因素，所以总体销售目标争取与2023年持平。北京商报记者注意到，2023年绿城中国取得总合同销售约3011亿元，同比微增0.27%。
与此同时，绿城中国管理层也公开表示，要提升权益占比规模，减少财报中“关键少数”的影响。但财报数据显示，2023年绿城中国的少数股东权益仍高达778.05亿元，占比为68.28%。不过少数股东分走的利润有所减少，2023年为35.6亿元，较上年同期减少42%。
“我们的目标十分明确，即增加权益、提升利润。”张亚东在2023年度业绩发布会上强调，过去绿城侧重于通过扩大规模实现粗放式增长，而现在绿城正在向注重内涵式增长转变，这标志着公司的发展方向已发生改变。可以看到，绿城近两年的权益占比实现了快速稳定的增长，这为利润的增长提供了坚实支撑。
但张亚东也直言，与之前几年的较低水平相比，公司需要综合考虑整体增长趋势。权益的增长是一个持续的过程，未来并不会像2023年那样出现大幅度的增长。尽管如此，公司的方向和目标始终清晰明确：通过增加权益来提升利润，这是未来改革的核心方向和目标。
2023年，绿城中国新增38个项目，总建筑面积约5570万平方米，预计可售货值达1425亿元，其中一二线货值占比84%，权益比提升至74%。
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