“住房租赁市场方面的业务，我们正在内部研讨，研讨完了大概会出政策。”一位股份行人士近日告诉中国证券报记者。日前，两部门发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，提出加强住房租赁信贷产品和服务模式创新等举措。多家银行快速响应，进行相关工作研讨和部署。
租购并举，支持住房租赁市场发展，是构建房地产发展新模式的重要一环。业内人士预计，2024年，银行业将加大在住房租赁领域的业务探索，以更大力度参与住房租赁市场，相关领域的信贷资金投放有望增加。
部分银行试水
“银行在住房租赁市场上，进入时间比较晚，基本是从过去几年才开始逐步关注住房租赁市场的金融服务需求，并探索支持住房租赁市场发展的产品创新。”上海金融与发展实验室主任曾刚表示，在住房租赁市场，银行信贷的参与主要体现在两大方面，一是在供给端，支持物业持有者、租赁运营方的融资需求；二是在需求端，为租房者提供相关信贷产品。
“这些年住房租赁市场主要是大型商业银行在进行试水，包括信息平台搭建、推出专属信贷产品和服务等，信贷投放主要是针对住房租赁的企业端，提供中长期贷款。另外，还有一些面向个人端的围绕租赁场景推出的信贷产品。”一位监管部门人士表示。
一家国有大行对公业务人士介绍说，“我们有租赁住房贷款业务，但体量不算特别大，面向的对象主要是租赁住房开发建设或经营企业，为这些企业新建、购置租赁住房项目，或者是对租赁住房项目装修改造和运营提供贷款。保障性租赁住房、公共租赁住房、商业性租赁住房项目都有涉及。”
仍处于探索阶段
“部分银行如建设银行，在住房租赁领域探索比较深入，推出了多种举措，包括出资设立住房租赁基金等。不过纵观整个行业，对住房租赁市场的布局刚刚起步，未来还有较大的探索空间。”曾刚表示。
多位业内人士表示，对于银行来说，住房租赁市场的业务仍处于探索期，不敢贷、不愿贷现象普遍存在。
在国家金融与发展实验室特聘研究员任涛看来，虽然前期系列政策已经明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并推出1000亿元租赁住房贷款支持计划，但银行在住房租赁市场的整体业务开展情况并不理想，呈现出典型的散、小、慢等特征。
“银行在开展住房租赁业务方面面临诸多障碍。例如，无法清晰界定住房租赁企业的范围，很难对住房租赁贷款进行合理风险定价，租赁市场未能有效培育导致租赁贷款业务的第一还款来源没有保障等。”任涛表示。
不断推动市场完善
“日前推出的相关政策为下一步银行开展租赁住房业务、创设租赁住房相关金融产品指明了方向。后续银行可以结合不同区域和保障性租赁住房、公共租赁住房和商业性租赁住房项目的特征，针对不同租赁住房开发建设或经营企业特征创设相关金融产品，提供针对性金融服务。”任涛表示。
业内人士认为，在一系列政策鼓励下，住房租赁领域有望成为银行新的放贷出口。
任涛认为，由于住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等三类信贷品种的期限均比较长，需要中长期资金的支持，因此租赁住房金融债、再贷款资金、政策性开发性金融工具以及贷款支持计划的效用需要得到进一步发挥。
在任涛看来，目前优质租赁住房企业数量总体有限，盘活存量闲置住房转为租赁住房需要庞大的资金体量和信用层级加持，仅靠各地政府独立行动不仅难以快速消化，还有可能产生新增隐债、定价不合理、套利、利益输送、信息不对称等一系列问题。任涛建议全国范围内或由各地以省级行政区为单位成立统一的租赁住房经营主体，专司盘活存量住房任务，便于高效对接金融资源，提振市场信心。
曾刚认为，未来，政策方面还需要瞄准供给和需求两端同时发力，有效推动房地产新模式的构建和房地产市场的平稳发展。
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