超过30家涉房上市公司推出再融资或重组计划；“央地合作”增信支持下，3家优质民营房企发行公司债融资34.3亿元……近一个月来，涉房企业股债融资动作频频。
接受采访的专家表示，资本市场恢复上市房企股权融资，支持优质民营房企债券融资，有助于降低房企融资成本，缓解流动性压力。未来，随着增量资金进入后，伴随销售企稳，将有效改善房地产行业资产负债情况。
房企股权融资动作频频
港股融资效率较高
《证券日报》记者据公开资料统计，自11月28日证监会优化房企股权融资举措出台以来截至12月28日，超过30家涉房上市公司推进再融资或重组计划。其中，19家A股涉房企业筹划定增，3家A股上市公司推进重大资产重组，多家H股上市公司推进配股募资或增发。从融资目的来看，大多数房企用于“保交楼、保民生”项目开发、偿还债务、补充流动资金等。
某头部券商地产首席分析师对《证券日报》记者表示，优化股权融资举措出台后，市场反响积极，信心逐步回复，地产上市公司纷纷推进再融资和重组计划。与此同时，地产企业境外美元债价格多数出现回升，多家地产企业股价受到提振，有利于房企推进下一步融资。
“股权融资是最直接有效的改善资产负债表行为。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水在接受《证券日报》记者采访时表示，再融资可以优化房企资产结构，降低融资成本和缓解债务压力。其中，配股是大股东或实控人直接以现金形式补充权益资本，有利于提升公司形象，提振投资人信心。
从进展来看，港股配股融资效率较高，已有多家房企完成配股。A股公司的定增计划处于筹划期、董事会预案或股东大会通过阶段。重组方面，12月23日，陆家嘴收到上交所问询函。
“港股的配股是闪电配售，资金到位较快，融资效率比较高。”上述头部券商地产分析师表示，“A股正在推进的是定增和资产重组，资产重组的目的也是为了配套融资，后续能否成功推进，还要看企业的质地以及机构投资者的参与意向。”
支持民营房企发债
加快打造保障房REITs板块
除了股权融资，资本市场同时推进“央地合作”增信共同支持民营房企发债。12月9日，在中证金融、地方担保公司及证券公司以“央地合作”增信新模式支持下，新希望、美的置业、碧桂园3家民营房企在交易所合计发行公司债融资34.3亿元。
“‘央地合作’释放了地方金融机构的增信能力，可以为更多的民企提供增信工具。”刘水表示，“央地合作”增信发债，虽然目前发行规模不高，但在尝试阶段，这种方式已为其他企业和机构做出了良好示范，预计未来会拉动更多的地方性民企加入发行行列。
近日，证监会召开党委会议，传达学习中央经济工作会议精神时提出，“继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债”。此外，证监会还提出，加快打造保障性租赁住房REITs板块。
据Wind资讯数据统计，截至目前，年内累计有4只保障性租赁住房REITs上市，发行规模合计50.06亿元。
近日，证监会副主席李超公开表示，“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。
上述头部券商地产分析师表示，“发行REITs有助于房企加速缩表。后续如果REITs试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产等领域，将进一步提高房企资产变现能力。”
“发行REITs产品，可帮助房企探索新发展模式。”刘水认为，通过发行REITs产品，房企可盘活持有型资产如商业不动产、仓储物流、产业园区等，增加资金流动性，进而改善资本结构，修复房企资产负债表。另外，通过发行REITs产品，打通“投融管退”业务流程，有助于推动租赁房发展。
持续推进三方面举措
优化房企资产负债表
近日，证监会重申，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企。据记者梳理，目前尚未有房企发布“借壳”上市计划。不过，有券商地产分析师对记者表示，从当前来看，房企“借壳”上市，主要是支持港股房企借壳回归A股，对一些港股估值较低的房企比较有意义。另外，也有助于出险房企寻找国资战略投资者，但后续还需要看企业自身债务重组进展。
刘水认为，“借壳”上市为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。对于拥有优质土储资源的非上市企业，可以借机将地产部分分剥上市，有利于盘活优质资产，增强母公司资产规模。对于上市但目前处于出险阶段的房企，一方面有望获得优质资产的注入，另一方面可以借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用。
谈及未来如何进一步改善地产行业资产负债情况，刘水认为，明年，市场有望通过加大股权融资力度改善房企资产负债表，一是加大支持投资者参与优质房企的股权认购力度；二是重组并购进程将加速，通过优质资产注入和风险资产的出清，达到优化资产负债表的作用；三是通过发行REITs等资产证券化的方式将持有型资产出表，做到资产负债表瘦身。
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