来源：中国房地产报 作者：崔军民
经过3个月拆除整改，被别墅和混凝土填满的长腰山、滇池面山的二级保护区正在努力恢复生态。“只算小账、不算大账，只算眼前账、不算长远账”的康养、文旅概念开发到了敬畏和反省的时候了。
烈日当头，一群鸥鹭扑楞着翅膀在湖水中嬉戏，另有两只鸥鹭在湖中“滇池清，昆明兴”告示牌上栖息，一艘快艇划过，受惊的鸥鹭腾空飞起，又落下。湖水、鸥鹭、快艇、西山，在昆明滇池构成了一幅如美画面。
因其美丽，滇池被称为云贵高原上一颗璀璨明珠。
不过，在只顾经济发展的指挥棒下，滇池的自然生态遭受了严重破坏，环滇池涌现出了一个个新楼盘。
今年5月初，生态环境部发布了一则通报。通报显示，滇池长腰山90%以上区域已被开发为房地产项目，整个山体被钢筋水泥包围，基本丧失了生态涵养功能；长腰山变成了“水泥山”，围绕滇池“环湖开发”“贴线开发”现象突出。
随后，一场围绕滇池周边房地产项目和违章建筑的大规模整改拆除行动轰轰烈烈展开了。
自中央第八生态环境保护督察组通报以及地方整改3个月后，8月4日，中国房地产报记者赴云南昆明滇池东南岸长腰山实地查访，看到工人们开着卡车正将长腰山上拆除的建筑垃圾从山顶往外运走。经过3个月整改拆除，曾经被别墅和混凝土填满的长腰山、滇池面山的二级保护区内的建筑，如白鹭洲、林语曦等别墅区已被拆除，种上了树苗；背对滇池一面的山体则被绿网罩住，尚未修建好的建筑全部处于停工状态。中国房地产报记者独家获悉，上述被拆除的长腰山白鹭洲、林语曦等别墅区，83%购房者来自外省，仅17%来自昆明本土和云南省内。
8月9日，昆明滇池国家旅游度假区高尔夫球场综合清理整治领导小组办公室发布《关于对铭真生态爱心苑高尔夫球场清理整治情况的通报》，目前已彻底铲除原铭真生态爱心苑高尔夫球场18个球洞，并已完成该区域生态绿化修复全面去化高尔夫球场功能和形态。
房价打7.5折没人敢买
长腰山位于滇池南岸，是滇池山水林田湖草生态系统的重要组成部分，也是滇池重要自然景观，曾经是昆明市城市重要生态隔离带，对涵养滇池良好生态具有十分重要作用。
生态环境部通报显示，2015年1月以来，昆明诺仕达企业(集团)有限公司(以下简称“诺仕达集团”)在长腰山区域，陆续开工建设滇池国际养生养老度假区项目。据调查，该项目规划占地3426亩，约占长腰山总面积的92%，规划建设别墅813栋、多层和中高层楼房294栋，建筑面积225.2万平方米。其中，面向滇池区域规划建设别墅390栋、多层和中高层楼房25栋。目前规划项目已全部实施，长腰山生态功能基本丧失，影响了滇池山水生态原真性和完整性。
记者发现，滇池国际养生养老度假区项目又叫“古滇名城项目”，在多家媒体报道中，称“占地面积为1.6万亩”。
在长腰山上，销售人员告诉记者，长腰山上目前保留下来的别墅、洋房等并不确定是否需要拆除。如果不拆除，那是距离滇池最近的房子，一定是绝版，房价定会猛涨。销售人员仍以“紧邻滇池”为卖点。
记者在古滇名城售楼中心看到，项目销售情况依然火爆。
但有昆明当地了解诺仕达集团的人士告诉记者，“长腰山事件”后，对当地经济影响很大，片区生意普遍受到影响，包括一些餐饮店之类的个体户。工人没有了，生意也没了，甚至影响到了片区房价。
该人士说，看似销售火爆的背后，实质上是开发商诺仕达集团降价销售导致。因房子没人敢买，房价打到了7.5折，希望快速回笼资金。
记者独家获悉，已被拆除的长腰山白鹭洲、林语曦等别墅区，83%购房者来自外省，其余17%来自昆明本土和云南省内。在这17%本土购房者中，有一部分是当地官员，且这些业主都已办理了房本。
在赔偿问题上，开发商诺仕达集团将以130%比例支付赔偿款。
围猎滇池
虽然被中央环保督察组点名的只有诺仕达集团开发的长腰山古滇名城，但滇池边正在进行整改的楼盘很多。
从长腰山古滇名城项目出发，沿着滇池环湖路向西南方向行驶十多公里路程，就是开发的已取得用地约2010余亩的五渔邨小镇。在小镇距滇池南岸不到一公里的一片土地上，滇池南湾未来城项目也在落地建设。
在南湾未来城项目上，由于同样涉及滇池周边环湖开发问题，已在停工整改，并对违建部分进行拆除。记者实地看到，整个五渔邨小镇项目数个大门紧闭，正门由一个保安把守，占地数千亩的项目内已空无一人。原来设置在项目中并紧邻滇池的营销中心已人去楼空，室内一片漆黑。紧邻滇池建成的一些别墅群与“艺展中心”孤寂地躺在滇池边缘。
中国房地产报记者独家获悉，仅滇池一级保护区内就有数十家开发商在滇池争抢土地。截至目前，仍有86个(片)建(构)筑物需要依法进行清理整治。其中，环草海25公里湖滨带被房地产等项目侵占，“寸土必争”“寸步不让”。2015年至今，草海片区共开发建设地块42个，占地2463亩，“贴线开发”问题突出。
在这些围绕滇池环湖环草海开发的项目中，除诺仕达集团开发的长腰山古滇名城项目，以及已取得用地约2010余亩的滇池南湾未来城项目外，还有草海附近的滇池九玺项目、山海春风、云海一号、海珀澜庭、云南城投山海荟、蓝光地产中国花田度假村等项目。
记者在滇池九玺和山海春风项目探访时，有当地人告知，“分别拆除了几栋别墅”。目前这两个项目均处于停工状态，营销中心正常营业。
在滇池东北角，记者沿着昆明市观景路，徒步丈量，大约有四公里长的观景路东侧是多个高端别墅区，路的另一侧则是滇池。这些别墅与滇池仅有一条双向单车道的观景路与海埂大坝隔开。其中，有听涛雅苑一期、二期，金家大院、滇池南郡、春城首府等。春城首府已停工，项目名称已被遮挡，售楼处大门紧闭，并有保安把守。这里销售处于隐蔽状态，必须先与销售人员取得联系并预约后才能进去。数米高的围挡下，仍难以遮挡那些单套面积上千平方米的高端别墅的奢华。
观景路上成熟的别墅区听涛雅苑，沿路一排的多套别墅粘贴了不少“业主急售”的纸片广告。
有房产中介人员告诉记者，这一带是整个昆明市富人区，业主多是昆明本土人，也有的业主常年在国外定居；另有少数官员也居住其中。
沿路再向北，仍有阳光海岸等多个别墅区。澜台府合院、华夏四季、滇池九玺、山海春风、海珀澜庭等项目就在周边，也同样与滇池紧邻。
另据媒体指认和报道，进行拆除整改的还有位于昆明西山区的龙门别墅群。根据俯瞰卫星图显示，该别墅群紧贴滇池西岸，明显属于“环湖开发”范畴内住宅项目。据悉，滇池龙门别墅群已经进入拆除阶段。
记者走访中发现，沿着环湖路向北，大约与诺仕达集团开发的古滇名城相距5公里远的培星东岸别墅区，位于滇池东南岸，该别墅群也同样充满争议。有销售人员指认，该别墅区无任何手续，距离滇池更近，更应该拆。
记者实地看到，该别墅区大门有一块牌子，上面写着“拆除违法建筑，保护公众利益”，并注明“大渔街道办宣“，还公布了举报电话。记者致电大渔街道办，被告知“该举报电话是大渔街道办城管电话。这块牌子已立在这儿两三年时间了。至于牌子上的内容主要是针对小区装修违法而设立”。该小区是否在滇池一级保护范围或二级保护范围？是不是在拆除范围？是否有相关建设手续？被回复“不清楚”。
滇池保护不能打马虎
中央第八生态环境保护督察组通报后，5月24日，昆明市就长腰山片区过度开发问题整改进行强调，将从严整顿违规开发行为：对滇池一级保护区内所有与滇池保护无关的建(构)筑物，一律全面拆除；对滇池二级保护区内所有“打擦边球”搞房地产的项目，一律从严整顿；对滇池三级保护区内“贴线建设”的项目，一律依法依规严格控制，坚决削减总量，降低开发强度。
事实上，2016年7月第一轮中央生态环境保护督察时督察组就曾指出，诺仕达集团建设的有关项目侵占滇池一级保护区，但昆明市晋宁区及诺仕达集团不仅没有吸取教训，反而变本加厉，在滇池一级保护区毁坏生态林建设了一条沥青道路，并陆续在滇池二级保护区限制建设区违规开发建设房地产项目，至2018年7月第一轮中央生态环境保护督察“回头看”时，诺仕达集团已在二级保护区内建成167栋别墅，占地293亩，建筑面积10.8万平方米。
《云南省滇池保护条例》规定，滇池一级保护区禁止新建、改建、扩建建筑物和构筑物；二级保护区限制建设区只能开发建设生态旅游、文化等建设项目，禁止开发建设其他房地产项目。
2018年7月第一轮中央生态环境保护督察“回头看”指出，《云南省滇池保护条例》对二级保护区内允许建设的生态旅游、文化建设项目界定不明确，导致一些旅游地产项目“打擦边球”。
2018年11月，云南省人大常委会修订《云南省滇池保护条例》，规定在滇池二级保护区限制建设区可以建设健康养老、健身休闲等生态旅游、文化项目，这似乎更是给诺仕达集团开了绿灯，诺仕达集团以健康养老产业名义，在滇池二级保护限制建设区内又继续开工建设437栋别墅，共计占地1242亩，建筑面积40万平方米。
据公开报道资料，这些别墅房屋不动产权证“权利性质”一栏为“市场化商品房”，单套网签备案价在218万元-2992万元，并非对外宣称的健康养老项目，实际是以健康养老产业之名行房地产开发之实。
被中央第八生态环境保护督察组通报后，7月9日，由昆明市滇池管理局牵头制定的《云南省滇池“一湖一策”保护治理行动方案(2021-2023年)》(以下简称“方案”)，面向社会公开征求意见。此方案最引人瞩目内容是按照征求意见稿，在方案实施期间，拟按照《云南省滇池保护条例》划定的滇池二级、三级保护区基础上，以滇池一级保护区为界向外扩展200米，划定25.42平方公里的区域，确定为滇池保护缓冲带。缓冲带内不再开发。
7月14日，中央第八生态环境保护督察组已明确“云南省委、省政府应根据督察报告，抓紧研究制定整改方案，在30个工作日内报送党中央、国务院。整改方案和整改落实情况要按照有关规定向社会公开。”
有市场观点认为，此次督促整改将有很多难点，例如已经建成的项目，拆除时如何跟项目业主协商，如何制定赔偿方案同样是现阶段的难题之一；对于正在建设的项目，则需要和开发商协调，要做好相关整改方案。
从严整顿违规开发行为能否不打折扣执行下去？在经济发展与滇池保护方面如何认识？滇池整改已然不仅是生态问题，对地方善政提出了更高的命题与要求。
8月12日下午，昆明市滇池管理局发布关于《晋宁区长腰山滇池二级保护区生态环境督察整改工作组方案》执行情况公告，并称昆明市晋宁区按照《中共昆明市晋宁区委办公室、昆明市晋宁区人民政府办公室关于印发的通知》(区委办〔2021〕222号)，全力推进长腰山滇池二级保护区生态环境督察整改工作。同时发布了有关长腰山滇池二级保护区生态环境督察整改进度。
公告显示长腰山湖景林苑B区一期二期共180套建筑已完成整改；湖景林苑A区一期(观澜岛、白鹭洲)和湖景林苑B区一期(林语曦)共131栋(362套)平稳有序完成整改。
滇池是我国污染防治史上最早启动的治理工程之一，距今跨越了至少5个5年规划，但监测显示滇池水质仍属轻度污染。
有当地人士认为，距离滇池500米范围内都应该限制房地产和建筑项目开发。最让当地人诟病的是，滇池治污已经25年了，为什么还治不好？
记者查阅生态环境部发布的“2020年全国地表水环境质量状况”，里面提到“滇池仍属轻度污染、中度富营养，主要污染指标为化学需氧量和总磷”。
原因既有当地截污不力，更重要的是滇池这些年被房地产项目全面围堵， “寸土不让”地与湖与生态争空间。这种“只算小账、不算大账，只算眼前账、不算长远账”的反面典型开发模式，并非滇池独有。
有不愿具名的人士告诉记者，房地产开发一定要有生态环境保护观念，敬畏自然，切莫顶风而上、肆无忌惮地违法违规占湖、占海、占山破坏式开发，一旦被督察会是灾难性损失和企业形象受损。
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