“客户问我：五月买房优惠政策力度有多大？请看以下视频，大概就这么大。”河北省北三县(三河市、大厂县、香河县)的房产经纪人刘慧(化名)发布的一条微信朋友圈中，一位身材肥胖的人跳入河中，溅起一朵很大的水花。
近日，中新经纬客户端走访三河市燕郊镇房地产市场发现，尽管有楼盘优惠促销，推出购房送家电、全款9折、砸金蛋折上折等活动，但市场上并未因此激起太大波澜。相比于3月份因落户政策松动而引起的波动，当前市场相对平静。在一些售楼部，虽不断有到访的意向购房者，但一切井然有序，有置业顾问称，“五一”假期的到访客户还不如平时的周末。
优惠活动增多
今年3月中下旬，河北燕郊的落户政策出现松动，引来大批“北漂”排队落户。在限购的大背景下，户籍政策关系到房屋交易，落户松动让燕郊楼市出现短暂波动。
刘慧是河北省大厂县潮白新城区域某楼盘的置业顾问，由于限购及开发商自身资金出现问题，他们已经开始代理北三县其他楼盘的销售工作，其中，距离北京最近、交通最为便利的三河市燕郊镇，是他们主要的合作区域。
她对中新经纬客户端说：“燕郊镇落户放松主要针对在燕郊有房无户的人，只要拿着住宅产权证就可以直接落户，很多人连夜排队去办理户口。那时候我们也觉得，落户放松会利好楼市，毕竟有了户口，这批人就可以买第二套房。但燕郊太敏感了，房价还没怎么反应，落户就又收紧了。”
据媒体报道，3月18日，燕郊落户新政再次收紧，落户需持有本地房本及相关社保证明(有大专以上学历或取得三级以上国家职业资格人员，需有三河市本地社保1个月；低于上述要求的，需有三河市本地社保3年)。
据刘慧观察，燕郊落户收紧后，开发商就开始推出各种优惠活动，“最近的房价没有出现很大的波动，但近期优惠活动更多，力度也更大一些。”
河北省燕郊镇九里香堤项目售楼部沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄
中新经纬客户端曾于2020年12月走访过九里香堤项目，当时的洋房售价在2.6万元/左右，没有优惠活动。而目前，九里香堤推出贷款买房95折、全款买房9折的优惠，另外，不管贷款还是全款，二层及顶层特价房源都能享受9折优惠。以一套97平方米的二层房源为例，当前售价较之前下降约2500元/平方米，总价款优惠超20万元。
九里香堤的置业顾问提醒说：“二楼之所以便宜，是因为次卧采光不好。顶楼做特价，是因为顶楼的一个房间变成了露台，客户需要收房后自行改建。想买的话还是看个人偏好吧，但现在的优惠力度是挺大。”
中和府主力在售的是2号楼，均价约在2.4万元/平方米，与去年开盘、但采光与视野稍差的1号楼的售价大致持平。如今，所有在售房源都可以享受贷款98折、全款97折的优惠，而通过砸金蛋，还能享受折上折。置业顾问称，现在买很合适，等到地铁正式开工建设，价格肯定要涨。
燕郊的另一个新房项目，在“五一”假期推出9折特价房源，赠送专属优惠最高4.2万元的京东卡礼包及车位。还有一个项目，近期认购房源，赠送双开门冰箱及电视机。
已经在燕郊工作并定居数年的李娜(化名)，是燕顺路上一家德祐门店的经纪人。她分析，经过2016-2017年的高潮后，燕郊的房价一直处于缓慢下降之中，相比于2020年，当前的二手房挂牌价又小幅下探，其门店周边的价格基本在1.5万元/平方米-1.9万元/平方米之间。对于燕郊的市场表现，她感慨道：“现在的价格已经很低了，都快跌到我买的价格了。”
燕顺路链家门店的经纪人郭强(化名)也表示，现在的二手房价格处在近几年的一个低点，近期的价格还算稳定，没有出现大起大落。现在挂牌出售房源的业主都比较诚心，实际成交价可以再谈。“二手房的成交量上，在这一两年的时间里，除了今年3月份比较多以外，其他各月的交易量都差不多。”
小长假看房人数不如周末
开发商推出这么多优惠活动，实际促销效果如何？记者在九里香堤售楼部看到，虽然有不少人在看房，但没有出现人潮涌动的现象。置业顾问介绍称：“看房人不多，还不如平时的周末。这也正常，现在一放假，回家的回家，旅游的旅游，没人来看房，客户也都不着急。”
燕郊中和府项目售楼部内的意向购房者。中新经纬 薛宇飞 摄
距离九里香堤几公里外的中和府项目，由于靠近规划中的地铁22号线，对外一直标榜为地铁房。中新经纬客户端在该项目售楼部看到，虽然不时有意向购房者前来看房，但置业顾问们相对清闲，三三两两聚在一起聊天。
中和府上述置业顾问称，小长假的前两天，看房客户不多，但从5月3日起，好了一些，成交量也有所增加。
走访李娜所在的门店时，店内没有到访客户，几位经纪人坐在电脑前办公。问及带看量情况，李娜也说：“现在的人都懂得享受了，节假日看房的人，确实没有平时周末多。”同样，郭强所在的链家门店也是如此，店内只有两名经纪人，他称，到访客户数量一般。
采访中，数位置业顾问和经纪人都向中新经纬客户端表示，不同于其他地方，燕郊当前三居室的销售情况，要好于两居室及一居室，其中一居室的成交情况最差。
郭强称，这证明了燕郊市场的投机炒作行为较少。他说：“在市场火热的时候，很多人初于投资需求，都去买总价低的一居室，不仅资金占有少，也方便以后出手。现在呢，一居室交易少了，大户型反而吃香，这说明刚需族的换房需求起来了，从一居到两居再到三居，这是一个合理且正常的轮动过程。”
燕郊一在售项目。中新经纬 薛宇飞 摄
合硕机构首席分析师郭毅也对中新经纬客户端分析，从限购出台至今，燕郊真正回归到了一个纯粹自住型需求的市场，此前的投资、投机需求基本已经消失。从当前价格看，已经将前期过快上涨的泡沫挤掉，回到了相对正常和合理的水平。
虽然燕郊的落户政策有所收紧，但与全国许多地方一样，户籍管理改革、人才引进等仍在推进，这些政策是否会利好当地楼市？郭毅称，燕郊市场承载了不少“北漂”刚需人群的住房需求，如果这部分人群未来的收入与积蓄没有得到明显改善的话，他们还是会选择在燕郊这类环京区域购置房产。上述政策的宽松，会对市场形成一些利好，但这种利好只是增加市场交易量、缩短新房二手房去化周期，不足以拉动市场的快速升温。
郭毅还表示，如果燕郊未来的产业与配套资源没有非常明显的提升，没有实现“以产业凝聚人，以配套资源服务人”的正循环，它的房价还是会保持在一个相对稳定的状态，很难出现大幅度跳涨的可能。
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