一般来说，具有一定规模的房地产开发企业，都会形成自己的产品体系，并以“开发商名字+系列名”的方式为楼盘命名。一些有经验的购房者能通过楼盘案名，大致推断出项目在开发商产品体系中的定位。
但近日，多位购房人向中新经纬客户端反映，位于北京亦庄的招商·臻珑府项目起初以招商蛇口“臻系”房源向外推介销售，但购买后却发现，早期的宣传并未落到实处，正在施工的项目更像是档次低一级的“雍系”产品。
限竞房媲美千万豪宅？
2019年11月，招商蛇口以42.815亿元竞得北京市亦庄经济开发区E9R3、E9R4住宅地块，楼面价约27936元/平方米。根据出让公告，该地块的商品住房销售均价不超过52695元/平方米，最高销售单价不得超过57965元/平方米。
上述地块，成为亦庄区域多个限竞房项目中的一个。限竞房，即限房价、竞地价，在土地招拍挂时就设定了未来商品房的销售价格，而购房人在取得项目产权后五年内不得上市交易。这类住宅仍是商品住宅，不属于保障房序列。
虽然该地块未来的售价被限定，但地价与销售均价超2万元/平方米以上的价差，给招商蛇口留下较大的利润空间。按照规定，该项目居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重需达到70%以上。
文章《官宣！招商蛇口2020新作——【亦庄·臻珑府】问世！》内文。来源：微信公众号“招商臻珑府”
仅一个多月后，招商蛇口便正式发布楼盘案名——亦庄·臻珑府(后更名为招商·臻珑府)，速度不可谓不快。楼盘官方微信公众号“招商臻珑府”于2020年1月初发布的一篇名为《官宣！招商蛇口2020新作——【亦庄·臻珑府】问世！》的文章称，臻珑府项目“以臻园、珑原之建筑精髓为衣钵，潜心打造现代学院派人居新品。”
臻园、珑原，是招商蛇口数年前在北京北五环附近开发的两个项目，其中的臻园，更是以50亿元的销售额成为2014年北京商品房的销冠。房产交易平台数据显示，臻园的户型面积较大，当前在售二手房房源的面积在100多平方米至300余平方米不等，单价基本都在10万元/平方米以上；珑原在售二手房房源的面积基本在200多平方米，单价在6-9万元/平方米。
置业顾问与购房人的聊天截图。来源：受访者供图
招商·臻珑府的购房人万先生向中新经纬客户端表示，2020年上半年看房时，不管是项目的置业顾问还是楼盘的宣传材料，都宣传臻珑府项目除户型较小外，交付品质与臻园、珑原一样。另一位购房人提供的他与一名刘姓置业顾问的聊天记录显示，置业顾问声称，该项目与臻园同属一个产品系，“园林、物业只会比臻园好。户型没有臻园大，其他都和臻园一样。”
在2020年5月的一次直播中，项目营销部门的一位负责人也说：“要把这个项目打造成为亦庄区域里招商独有的名片，那么我们选择了‘臻系’，就是臻园的精工和珑原的建造标准。”
“臻系”变“雍系”？
何为“臻系”？招商蛇口官方微信公众号于2020年9月发布的一篇文章中称：“一直以来，招商蛇口专注为家庭客户提供精品住宅，为不同家庭建立理想的居住空间，建立了三大类住宅产品系：传承系(即‘玺系’，终极改善产品)、成就系(即‘雍、臻系’，首改和再改产品)、成长系(即‘依系’，刚需产品)，以满足不同客户家庭核心居住需求。”
万先生说：“楼盘的案名及开发商的宣传，都让我们认为这是‘臻系’产品，看房时我去问置业顾问，置业顾问就让我去对比臻园、珑原。你想想，小户型的产品按照中高端品质打造，购房者自然愿意买呀。”
招商·臻珑府的户型涵盖一居至四居，据房产交易平台信息显示，销售均价在5.1万元/平方米左右。有数据显示，该项目在2020年6月开盘后，连续数月位居亦庄网签销冠，全年网签近1000套、网签金额37.81亿元。
但是，随着对项目的深入了解，招商·臻珑府的购房人逐渐发现，置业顾问口中的“臻系”产品，与他们预想的并不一样。购房人称，臻园楼体的外立面主要是干挂大理石材质，但目前购房合同中关于外立面的约定是“涂料、局部仿石砖”。
在公共区域装修方面，购房人认为，公共区域装修标准在购房合同中仅有模糊说明，经过实地考察，臻园为“仿石瓷砖+吊顶+装饰灯具”，因此他们要求开发商明确单元入户大堂、电梯厅、步梯、走廊、地下车库等多个区域的装修标准及使用的品牌。
中国建筑科学研究院有限公司撰写的报告内文。来源：受访者供图
静音技术是臻珑府此前重点宣传的卖点之一，但购房人于近日获取的一份由中国建筑科学研究院有限公司撰写的《臻珑府 E9R3、E9R4地块项目住宅部分施工图声学顾问技术报告》却明确指出：北京臻珑府E9R3、E9R4地块项目定位为雍系项目。其隔音效果，也只是达到了“雍系”住宅声学设计标准。
微信公众号“招商臻珑府”的文章称，该项目为“臻系”品质。来源：受访者供图
购房人提供的视频显示，今年4月，部分购房人在与臻珑府的销售团队就相关问题进行商谈时，项目销售部门的负责人说：“从未说过臻珑府是‘臻系’。”但购房人对这一解释并不认可，他们提供的一张截图显示，楼盘官方微信公众号“招商臻珑府”在2020年6月16日发布的《百年招商|承央企责任 为亦庄而来》的文章正文第一句就指出：延续百年央企招商蛇口“臻系”品质的亦庄新作—招商·臻珑府，于众望之中耀世开盘。
万先生称，在发现问题后，开发商就删除了提及“臻系”字眼的文章，上述文章同样也被删掉，置业顾问们都改了对外说辞，不再说“臻系”品质。“他们现在还蹭谐音，将‘臻系’改为了‘臻席’。”
涉嫌虚假宣传
购房人将搜集到的问题，向住建部门反映。北京经济技术开发区开发建设局向购房人发送短信并反馈称，近日接到招商·臻珑府小区购房人关于反映小区虚假宣传、违规存取预售资金等问题，该局于4月27日联合北京市住建委执法总队、开发区综合执法局对该小区进行了现场联合检查。
北京经济技术开发区开发建设局向购房人发布的短信。来源：受访者供图
该短信称，针对现场检查中发现的相关问题，北京市住建委执法总队、开发区综合执法局已责令开发企业限期整改，开发建设局将督促企业尽快落实整改要求。另据购房人了解，住建部门还暂停了招商·臻珑府的网签。
20日，中新经纬记者以购房人的身份咨询了北京经济技术开发区开发建设局相关部门，工作人员确认，该项目的售楼处、海报、沙盘等宣传得比较高一些，实际交付的标准要低一些，涉嫌虚假宣传，至今仍被暂停网签。
此外，万先生称，包括他在内的几位购房人于近日收到开发商发来的解除合同通知，理由是未在签订商品房预售合同的10日内，向贷款机构提供贷款所需要的贷款申请人收入证明、学历证明和申请贷款行的银行卡。
万先生对此哭笑不得，他表示，在签署合同当天，就已经将相关材料交给银行贷款经理，但由于项目还未封顶，无法申请贷款。在被解约前，开发商、银行均没有催促提交新的材料，不存在拖延情况。
针对购房人关心的上述问题，中新经纬客户端联系了臻珑府主管销售工作的一位负责人。他回应，招商蛇口的三大住宅产品系是公司的内部标准，具体执行情况还要结合项目实际，他们是按照合同约定建造的。
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