中骏集团规模破千亿市值徘徊百亿港元合作开发销售占比近半业绩被疑注水

2021-05-26 23:04:03 来源: 中国网-财经

　　来源：长江商报

　　成功迈入千亿阵营的中骏集团，却面临毛利率下降和“业绩注水”的质疑。

　　2020年，中骏集团(01966.HK)实现合同销售金额1015.37亿元人民币，同比增长26.1%，迈入千亿房企门槛。营收增速大幅提升的同时，归母净利润增速仅同比增长8.35%，远远小于营收增速涨幅。

　　2018年，总部从福建搬迁至上海的中骏，开启了三年冲击1000亿的扩张之路。在规模三级跳的同时，中骏集团近三年的毛利率呈现逐年下降的趋势。年报数据显示，从2018年到2020年，中骏集团的毛利率分别为34.6%、27.6%和24.1%。

　　此外，千亿销售额中有接近一半的销售金额靠合营及联营公司完成，这也引来了外界“业绩注水”和“修饰债务”质疑。权益占比数据显示，2016年到2020年中骏合同销售额中，合营公司及联营公司的合同销售金额占比分别为32.9%、22%、45%、49.9%、45.40%。

　　长江商报记者注意到，中骏集团虽然已达到千亿目标，但是市值常年徘徊在百亿港元。截至5月21日，公司市值仅144.82亿港元。在所有上市房企中属于估值水平垫底的一部分。据悉，中骏集团主席黄朝阳于2020年累计斥资约3000万港币增持公司800万股。

　　知名地产分析师严跃进表示，企业销售规模和市值规模的不匹配，也说明市值方面并没有真正吸收此类销售业绩的数据。当然从原因上说，部分销售业绩或得益于合作开发，后续也需要关注合作开发下带来的一些弊端。而从后续企业发展来看，依然需要在独立操盘方面研究，以夯实业绩基础，真正促进企业的成长。

　　迈入千亿阵营毛利率三连降

　　中骏集团成立于1996年，至今已有25年。与风格激进、发展迅猛的闽系房企相比，中骏发展速度和规模长期陷入缓慢增长，2013年公司的销售规模才首次突破100亿元。

　　销售破百亿之后，中骏集团开始大规模扩储备，公司在2017年至2019年间，拿地金额分别为322亿元、389亿元和477亿元。

　　2018年，总部从福建搬迁至上海的中骏，开启了三年冲击1000亿的扩张之路。大规模扩储之后，销售额开始有所增长。根据中骏集团此前公告数据显示，2018年至2020年，其销售额分别为514亿元、805亿元和1015亿元。

　　根据最新发布的年报显示，2020年，中骏集团连同其合营公司及联营公司超额完成年度销售目标人民币930亿元，创历史新高，全年实现合同销售金额约人民币1015.37亿元，合同销售面积约737万平方米，按年分别上升约26.1%及16.5%，成功冲入“千亿军团”。

　　不过，从增速来看，2020年3月，中骏集团将2020年的销售目标由此前的1050亿元下调至930亿元，同比增速为16%，相较于2017年至2019年56%的复合年均增长率，2020年明显放缓。

　　中骏集团的收益绝大部分来自于物业销售收入。2020年，中骏全年收益约325.73亿元，其中，物业销售收入315.54亿元，占比高达96.87%，租金收入约为3.15亿元，占比不足1%。

　　规模的迅速扩张，与中骏集团在土地市场上的高歌猛进有直接关系。仅在厦门一城就获取多幅高价地块。2019年11月，中骏以总价59.4亿元拿下厦门湖里区地块，楼面价45103元/平方米，创当时厦门土地价格新高；2020年4月，中骏又以103.55亿元竞得厦门思明区一幅住宅用地，折合楼板价49310元/平方米，成为厦门新总价和单价地王；9月，中骏继续以33亿元摘得厦门湖里区地块，去配建后的楼面价高达58553元/平方米。2020年,集团通过“一体两翼”战略拿地23宗,占据了新增土地宗数的6成。

　　“规模向上，利润向下”，公司的毛利率和净利率在逐渐放缓、盈利能力有所下降。年报数据显示，从2018年到2020年，中骏集团的毛利率分别为34.6%、27.6%和24.1%。在2020年报中，中骏集团解释称“毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价”。

　　土储集中三四线房价承压

　　合作开发和联合运营的方式带动了公司的销售增长。近五年来，合营公司及联营公司占比持续增长。权益占比数据显示，2016年到2020年中骏合同销售额中，合营公司及联营公司的合同销售金额占比分别为32.9%、22%、45%、49.9%、45.40%。

　　接近一半的销售金额靠合营及联营公司完成，引来外界“业绩注水”和“修饰债务”质疑。

　　土储的权益占比也不高，中骏集团权益土储占比从2016年底的75.7%下降至2018年的54.6%，2019年开始小幅回升至58%。截至2020年底，中骏集团连同其合营公司及联营公司拥有土储约3768万平方米，中骏应占土储约2566万平方米，占比虽然回升至68%，但对于龙头地产企业来说占比仍然较低。

　　从城市级别划分来看，中骏集团在二线及三四线城市的合同销售金额再创新高，分别为573.06亿元、349.13亿元，分别占整体合同销售金额56.4%、34.4%。

　　一线城市的销售占比正在不断缩水。2018年，中骏及其合营公司及联营公司在一线城市的合同销售金额为77.17亿元，占合同销售总金额的15%；2019年，一线城市合同销售金额升至106.57亿元，但占比却下降至13.2%；到2020年，一线城市合同销售金额为93.18亿元，占比则进一步缩水至不足10%，仅为9.2%。

　　安信证券2020年12月发表的一份研究报告显示，中骏集团2020年仍有超五成比重的土储集中在三四线城市，这对于该公司未来的发展或将构成又一大隐患。

　　2017年中骏集团提出“一体两翼”战略，即以地产开发为主体、FUN WORLD购物中心和FUN LIVE长租公寓为两翼，在战略指导之下，中骏重点关注一二线核心城市，弹性进入高潜质三四线城市核心区域，占领市场空白点的同时，稳步扩张土储，持续优化完善土储结构。

　　2020年中骏新增38幅优质地块，其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地，新增世界城购物中心19个，新增方隅长租公寓9个。目前中骏已开发建设项目超过200个，涵盖全国62座城市的全方位生活业态。

　　中骏集团董事局主席兼首席执行官黄朝阳曾经公开表示，2025年中骏集团将布局100座世界城购物中心，实现租金收入超过45亿元。

　　总负债达1315亿现金流腰折

　　“降杠杆、稳房价”成为房企的主基调，在冲刺千亿的道路上，公司的债务压力也逐步攀升。财报数据显示，2016年至2020年，该公司的负债总额分别高至387.63亿元、496.17亿元、793.51亿元、1190.96亿元和1314.62亿元。

　　2018-2020年，中骏集团年末的贷款总额分别为333.38亿元、420.77亿元和465.63亿元。

　　截至去年12月底，2020年中骏经营活动所用现金流量净额为33.78亿元，较2019年的70.88亿元直接腰斩；投资活动所用现金流量净额为43.19亿元，较2019年的64.53亿元下降33.07%；融资活动所得现金流量净额57.32亿元更是较2019年的171.32亿元下降了近七成(66.54%)。

　　4月12日，标普确认中骏“B+”长期发行人信用评级，同时将中骏的展望从“稳定”下调至“负面”。如果债务增长仍然显著，或者其利润率(合并和按比例的)均低于标普的预测，标普可能会下调中骏集团控股的评级。

　　从“三道红线”来看，2020年，该公司剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率则降至59.2%，现金短债比为1.3，均符合房企新规“三道红线”的标准，转为绿档。

　　负债压力下，中骏集团少数股东获得的回报并不理想。据财报数据披露，该公司2015年—2020年少数股东损益分别为4.01亿元、3.18亿元、5.57亿元、2.33亿元、4.78亿元和6.42亿元，占该公司净利润的比例分别为25.57%、13.04%、16.14%、6.34%、11.88%和14.45%。

　　杠杆增加下，全国各地楼盘房屋质量问题频出。曾获得“2018年度江西省建筑安全生产标准化示范工地”称号、“为庆祝中骏成立30周年精工匠造”的项目——中骏雍景湾，在2019年8月发生地下车库楼板坍塌；南昌东湖区的中骏世界城项目，还在动工时就被江西省住建部门通报2020年第三季度“百差工地”榜首；天津中骏柏景湾存在重大设计缺陷；深圳中骏云景府项目业主反映存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形；北京中骏四季家园也有业主投诉项目存在窗户松动、墙面开裂等质量问题。

　　在中骏集团的大本营福建，中骏泉州多个项目面临维权问题。其中，中骏珑景阁项目涉及学区虚假营销、地下车位开裂渗水、小区部分屋顶漏水等问题；泉州天骏天璟被曝的维权点则为豪宅变公寓、容积率过高、会所和游泳池现实规划缺失等。

(责任编辑：王晨曦)