存量房贷利率下调在即。截至目前，已有多家银行发布公告称，拟于10月12日发布存量房贷利率调整具体操作细则，并于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。
业内人士认为，存量房贷利率调整有利于减少借款人房贷利息支出，进而增强居民消费和投资能力。不过，这也引发市场对银行净息差进一步承压的担忧。
存贷款利差变化是决定净息差变化的主要因素。对于我国商业银行而言，息差收入是主要收益来源，净息差收窄直接影响商业银行盈利能力，给商业银行经营带来较大挑战。
专家分析称，降低存量房贷利率对银行贷款业务的收益率会产生一定负面影响。但考虑到存款利率可能同步调降，银行业净息差所受负面影响整体可控。此外，面对净息差和利润下滑压力，商业银行应从收益与成本两端着手，立足自身禀赋和优势，继续加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，优化金融资源配置，努力挖掘新的业务增长点；积极发展中间业务，努力减小净息差压力。
存量房贷利率将迎批量下调
据记者不完全统计，截至10月9日，已有超20家银行发布公告称，将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展存量房贷利率调整工作，拟于10月12日发布具体操作细则，并于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。
招商银行个贷业务工作人员孙楠楠告诉记者：“目前我行正在依法有序开展合同文本变更、系统改造等利率调整前期准备工作，后续相关事宜将在官方网站、微信公众号等渠道发布。”
根据市场利率定价自律机制发布的倡议，本次存量房贷利率批量调整，对于贷款市场报价利率(LPR)基础上加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限(如有)。
具体来看，若房贷利率(北京、上海、深圳除外)高于LPR-30个基点，则将统一调整为LPR-30个基点；若为北京、上海、深圳的首套房贷款，且利率高于LPR-30个基点，则也将统一调整为LPR-30个基点；若为北京、上海、深圳的二套房贷款，且利率高于当地房贷利率政策下限，则房贷利率将统一调整为当地房贷利率政策下限。
此外，自2024年11月1日起，符合条件的借款人可与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度，也可协商调整重定价周期。取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要注意的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人会越早承受高利率。
不少业内人士表示，比较去年首轮房贷利率下调，本次存量房贷利率批量调整的范围更广、力度更大。
中泰证券研究所所长戴志锋认为，对个人而言，存量按揭贷款利率调整有助于减轻利息支出压力、提振消费。
此前，中国人民银行行长潘功胜表示，银行下调存量房贷利率，预计将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出1500亿元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者：“此次存量房贷利率政策调整，开启了去年以来第二轮降低存量房贷利率的操作，具有非常好的导向，虽各地区情况不同，减负程度有所差异，但总体上购房者都可以享受到较好的减负效应。按揭贷款月供压力减轻了，对于提振消费具有积极作用。”
对银行净息差影响可控
在存量房贷利率下调为居民减负的同时，银行净息差承压引发不少业内人士担忧。
存贷款利差变化是决定净息差变化的主要因素。对于我国商业银行而言，息差收入是其主要收益来源。净息差收窄直接影响商业银行盈利能力，给商业银行经营带来较大挑战。
业内人士认为，降低存量房贷利率，对银行贷款业务的收益率会产生一定负面影响。但考虑到存款利率可能同步下调，银行业净息差所受负面影响整体可控。
招联首席研究员董希淼认为，本次集中调降存量房贷利率，将不可避免地对商业银行特别是房贷业务占比较高的大型商业银行造成影响。据测算，如果存量房贷利率下调50个基点，将导致银行净息差缩窄7个基点，营业收入下降3%，净利润减少6%。而且，如果LPR下降20个基点，存量和新增房贷利率还将进一步降低。
“不过，今年以来，随着存款利率持续下行和整治手工补息等政策效应显现，商业银行资金成本已有所降低。同时，全面降准、调降政策利率，以及推动存款利率继续下降，都将进一步降低银行资金成本。预计商业银行净息差有望保持基本稳定。”董希淼告诉记者。
戴志锋表示，对银行而言，调降存量房贷利率，短期会对银行净息差、业绩造成拖累，但长期看有助于住房贷款稳规模、降风险。
“按揭贷款作为银行零售资产的压舱石，当前压制其规模净增长的不是投放量，而是居高不下的早偿率。”戴志锋说。结合央行披露数据，他表示，虽然近年来银行房贷投放量有所回暖，但早偿率较高拖累规模增长，背后原因便是存量房贷利率较高。若调降存量房贷利率，在房贷投放量回暖基础上，银行按揭贷款规模将企稳，从长期看有助于缓解银行零售资产端增长压力。当前居民提前还款压力较大，存量房贷利率下调有助于稳定银行零售资产质量。
华泰证券研究团队预测，本次存量房贷利率调整，对银行净息差负面影响为6个基点。存量按揭贷款利率调降或短期影响银行股投资情绪，但会减轻居民利息负担，减轻提前还贷压力，考虑降准与存款利率调降的综合影响，预计存量房贷利率下调对银行净息差的整体影响可控。
多措并举减轻息差压力
不断压缩的净息差给商业银行经营带来挑战，推动商业银行主动调降存款利率以缓解压力。
华西证券首席经济学家刘郁介绍，近年来，我国商业银行净息差走低。数据显示，2021年末至2024年二季度末，全国商业银行净息差由2.08%下滑至1.54%。拆分具体结构来看，国有行、股份行、城商行、农商行净息差分别由2.04%、2.13%、1.91%、2.33%降至1.46%、1.63%、1.45%、1.72%。
今年7月25日，六大国有银行主动调整存款挂牌利率，这是2024年大行首次集中调降存款挂牌利率，也是2022年存款利率市场化调整机制建立以来的第五次集中调降，在净息差降至历史低位情况下，有助于银行节省负债成本。
为保持净息差处于合理区间，中国银行研究院预计银行存款利率将继续下调。存款利率下调既是商业银行应对净息差收窄的必然要求，也是存款利率市场化调整机制有效发挥作用的体现。9月24日，人民银行宣布在本次调降政策利率的同时，将引导存款利率同步下调。预计下一步存款利率将下调0.2个至0.25个百分点。
而要从根本上解决银行净息差问题，刘郁认为，需要分别从收益与成本两端着手。不过，在当前信贷需求偏弱、固收类市场资产荒持续的大背景下，推动银行收益能力回升的难度较大，净息差回升的突破口或在成本端。
刘郁表示：“近三年来，整个银行体系自上而下已付出不小的努力，例如在增量端，大幅压降新增存款利率；在存量端，通过禁止手工补息，消除了不合理的成本支出。往后看，抑制存款定期化的扩张或是银行工作的重中之重。”
董希淼建议，面对净息差和利润下滑压力，商业银行应努力挖掘新的业务增长点，通过以量补价方式增加净利息收入；应积极发展中间业务，例如拓展财富管理业务，进一步提升中间业务收入占比，形成对营业收入有效支撑。
标普信评金融机构评级部总经理李迎等专家认为，LPR与存款利率的利差变化是决定净息差变化的主要因素。一方面，未来12个月资产端收益率还会进一步下降，预计今年四季度LPR还有20个至25个基点的下行空间；另一方面，由于存款利率大概率同步下行，净息差会结束过去两年较快的下降趋势，转而呈现稳中有降的状态。
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