房屋养老金来了为房“养老”谁来买单？

2024-08-30 10:34:54作者: 赵丽梅张均斌来源: 中国网-财经

　　当前，22个城市正在试点房屋养老金制度，试点的重点是政府把公共账户建立起来。其中有不少问题和关系需要厘清，例如，住房养老金的缴纳范围是怎样的、收取比例如何、与公共维修基金的关系等。

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　　不少房屋正在迈入“中老年”，房屋养老金制度来了。

　　8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在谈加快构建房地产发展新模式时表示，住建部正会同有关部门，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

　　目前，上海等22个城市正在试点。董建国表示，“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

　　一时间，市场关于房屋养老金收费标准的猜测四起。日前，一则关于“房屋养老金的收费标准”的传言在社交平台引发广泛关注，传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”。8月25日，“上海网络辟谣”微信号发文，相关部门称“房屋养老金的收费标准确定”一事不实。

　　近几天，房屋养老金制度被热议，在不少人看来，这关乎大家的“钱袋子”，所以，房屋养老金如何筹集、怎么花等成了老百姓关心的焦点问题。

　　为房屋提供安全保障

　　22城试点房屋养老金制度

　　当前，我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金。由于住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限。随着房屋“老龄化”程度不断提高，尤其是部分地区老旧小区体量过大，住宅专项维修资金难以覆盖房屋维护成本。

　　房屋养老金制度试点由此应运而生，上海等城市走在了推动房屋养老金制度落地的前列。截至去年年底，上海城镇既有住宅面积已超过7.6亿平方米，许多房屋正逐步进入“中老年期”。8月20日，为打造韧性安全城市，上海宣布将推动实施房屋定期体检制度、房屋安全保险制度及房屋养老金制度。今年，这“三项制度”将先行在浦东等区开展试点，明年将在上海市全市推开。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海探索实施的这“三项制度”总结起来即：体检、保险和养老金，为房屋的安全护航。他分析，房屋定期体检制度主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，“对症下药”消除安全隐患。房屋安全保险制度则是在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。房屋养老金制度主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。

　　“房屋安全制度是房地产发展新模式中的重要支撑。”在严跃进看来，此次上海推进这“三项制度”，有助于房地产发展新模式工作的推进。

　　与此同时，他也指出，从上海大量房屋开始步入“中老年”的情况来看，在中国超大城市新一轮发展中，需关注既有住房的房龄特征和结构，以更好推进相关房屋安全管理工作。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出，随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年的占比接近20%，进入了设计使用年限的中后期，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，需要增量资金入场。

　　房屋养老金等制度建设被提上日程，目的是有效解决我国城镇房屋安全突出问题、补齐既有房屋安全治理体系短板的基础性制度。尤其是房屋体检、房屋保险、房屋养老金“三项制度”应协同推进，为房屋提供全生命周期安全保障。在陈文静看来，“房屋养老金制度的建立也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。”

　　当前，22个城市正在试点房屋养老金制度。

　　房屋养老金由谁买单

　　会不会增加居民负担

　　未来，将有更多老房子面临“养老”难题。

　　“由于房屋安全具有外部性的特点，一旦发生安全事件，很可能危及非房屋产权人的生命财产安全。”中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅指出，房屋老化会出现各种问题，尤其是安全相关问题。特别是公共部位或设施，可能出现有人受益但无人尽责的状况。因此，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，构建房屋养老金制度的框架体系。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也谈到，过去，人们更为重视房屋新增建设、解决城镇化快速推进时期的住房需求，即“有没有”的问题，对于房屋、社区、小区、城区在配套设施方面及时补短板及解决安全隐患等的重视程度不够。随着新型城镇化建设的推进，这些短板和漏洞需要补上。

　　中原地产首席分析师张大伟向中青报·中青网记者表示，住房养老金作为一个新事物，不少问题和关系需要厘清，例如，住房养老金的缴纳范围是怎样的、收取比例如何、是不是老百姓自愿缴纳、与公共维修基金的关系等。

　　“就像一个中老年人，需要通过体检，发现问题，缺什么补什么。”李宇嘉认为，仅靠物业费、物业维修基金等很难应对房屋进入“中老年阶段”“老龄化阶段”的“养老”需求。因此，迫切需要对房屋养老所需要的资金来源和制度机制进行统筹安排。

　　李宇嘉建议，房屋养老金制度应由三个支柱构成。第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时支付，归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查缺补漏、追溯补齐；第二支柱类似“企业年金”，比如一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及以商业性房屋养老保险作为补充。

　　针对房屋养老金，住建部提出试点的重点是把公共账户建立起来，公共账户资金来源也成为各界关注的重点。陈文静认为，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或将成为公共账户资金筹集的重要探索方向。

　　“目前，研究建立的房屋养老金，大概率不需要老百姓直接出钱。”杨畅表示，如果公共账户要针对解决公共部位的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集。相应在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户进行明确区分。

　　中央财经大学教授、法学院院长尹飞也谈到，此次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

　　尹飞表示，房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。

　　杨畅也认为，房屋公共部位的公共安全问题往往具有特殊性，使用公共财力构建的房屋养老金，具有公共性的特点。如何用公共性政策工具解决特殊性实际问题，大概率需要各地出台更加明确的实施细则，对公共部位和公共安全问题予以充分明确。

　　当下，一些人将房屋养老金解读为变相的房产税，引发老百姓对“钱袋子”的担忧。杨畅说，房屋养老金与房产税存在明显区别，本质上房产税是针对房屋占用面积和对应的社会福利进行征税，房屋养老金是针对房屋使用时间进行缴费。房产税是以居民个体或者家庭为征收对象，房屋养老金是以公共部门作为出资主体。

(责任编辑：朱赫)