随着楼市“5·17”新政的落地，居民购房热情开始被激活，这有利于增信心、稳楼市。不过，一部分已购房人的心里却是五味杂陈。
原因就是，存量房贷与新发房贷利率的差距越来越大。以上海为例，2021年7月至2023年12月期间的购房人，首套利率为4.55%，而上海两度优化住房信贷政策后，目前首套房贷利率已降为3.5%，相差超过1个百分点；甚至存量首套房贷利率比新发二套房的贷款利率还高。
此种背景下，社交平台上存量房贷利率下调呼声再起，“提前还贷”潮或卷土重来。
上海证券报记者从上海地区银行获悉，提前还贷规模在今年春节期间出现一波高峰后，4月份又迎来一波反弹。对此，业内人士建议，需要全盘考虑，统筹安排，可有节奏地降低“LPR+加点”定价模式中的加点部分，减轻在利率高位“站岗”的居民的房贷压力，减缓提前还贷动力；或引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制，避免“一刀切”下调利率对银行的冲击。
提前还贷量仍处相对高位
“本来准备提前还50万元，看着利差越来越大，这周和银行约了还80万元。”上海市民乐女士表示。
她于去年上半年购入一套学区房，由于是家庭二套房，利率为LPR+105基点，目前利率为5.25%。而今年上海“5·27”楼市新政后，新发二套房贷款利率仅为3.9%。“本来想留点钱应急，但利率差距实在太大了，就先拿去还了。”乐女士说。
这是近期上海地区购房人提前还贷的一个缩影。在北京、深圳等一线城市，这样的情况并不少见。一位北京购房人向记者表示，其首套房利率为4.75%，“现在每月都往里提前还，有多少还多少”。
记者从上海地区多家银行了解到，尽管经历了LPR与加点的连续调降，居民购房负担有所减轻，但银行方面反映提前还贷的现象仍普遍存在，人数依然很多。
一家大型银行上海分行负责房贷业务的人士向记者透露，今年该行提前还贷量在春节期间出现一波高峰后，4月份又迎来一波反弹。“尽管无法与去年春节后提前还贷的峰值相比，但很明显仍处于相对高位。不少存量房贷客户对于利率很不满。”
记者根据二手房和新房成交情况统计发现，仅京、沪两地在执行房贷利率加点期间的购房人，就涉及大约160万户。此种背景下，社交平台上存量房贷利率下调呼声四起。记者还从相关部门和银行获悉，自去年底调整房贷利率下限以来，上海就有大量去年开盘的新房业主希望降低房贷利率。
在上海新房市场，记者获悉，各家银行按照楼盘何时封顶来划定执行新旧利率下限。
在深圳，目前的政策是，2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳房贷利率下限政策。这意味着，深圳存量房贷利率依旧执行原政策。
建议引入“转按揭”机制
在当前商业银行息差降至低位的情况下，再次调降存量房贷利率可谓牵一发而动全身。因此，业内认为，需要全盘考量，统筹安排。
有受访人士建议，可以有节奏地调整存量房贷“LPR+加点”定价模式中的加点部分，直至与目前贷款利率水平相近为准，这样可以降低高利率购房者的还贷压力。
“引导商业银行适当降低存量二套房贷利率，对多孩家庭推出三套房贷优惠，可以进一步降低居民住房消费负担，提振居民住房消费意愿和能力。”招联首席研究员董希淼表示。
还有人士建议引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。花旗集团大中华区首席经济学家余向荣曾建议，引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。住户部门在利率大幅下降的背景下，应该要有这样的权利或机会，与银行重新议定按揭合同，或者通过引入一个新的按揭合同来替代原有的高息合同。
“这样的再融资安排，在我国是缺失的。如果引入这样的机制，就是根据市场化原则，银行和住户间可以重新议定新的利率，这样能避免‘一刀切’式下调利率对银行的冲击。”余向荣说。
一位银行人士表示，目前各家银行房贷利率基本一致，尽管银行有降低利率维护客户关系的意愿，但目前仍未有相关政策给予一定降息空间。同时，目前上海区域的银行并不支持“无交易转按揭”等操作。
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