房地产行业的深度调整不仅重塑了市场格局，还赋予了行业新的特征。从市场变化来看，各大房企正在积极探索新的商业模式和发展路径，以适应市场的变化和需求。一时间，房地产行业的代建风浪正如潮涌至，被称为“下一个亿万级蓝海市场”。无论是头部房企，还是中小型房企，纷纷在代建赛道上进行布局。
北京商报记者根据房企年报、公开信息统计，截至2023年末，已有接近百家房企布局代建领域，市场规模显著扩大。在这之中既包括万科、碧桂园、龙湖、华润、绿城、旭辉等头部房企，也包括中原建业、众安集团、当代置业、雅居乐、上坤地产等中小型房企。机构数据显示，目前已有17家企业代建总合约规模超千万平方米，其中总规模超过1亿平方米的有2家，超过5000万平方米的有3家。
近百家房企布局代建领域
代建行业的兴盛，与房地产发展形势相契合。2020年四季度，压降房地产企业杠杆的“三道红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”接连出台，由此触发行业深度调整。与此同时，主营代建业务的中原建业于2021年5月逆周期登陆港交所，这让广大房企看到了希望。
于是，大家一拥而上，代建赛道也愈发显得拥挤，每个角落都充满了竞争者的身影。
旭辉控股在2021年就已开始布局代建业务，2022年7月该公司启动了新一轮组织架构调整，代建成为四大平台之一。成立于2021年的旭辉建管，累计在管项目已突破100个，分布在全国40余个重点城市，其中政府国企的代建占比更超过50%；年度新增项目突破50个，新增签约规模更是突破980万平方米。
碧桂园于2022年初加大了代建代管业务布局，组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务，优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目，聚焦“开发建造”板块，提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务。
在2022年的中期业绩会上，龙湖集团智慧营造品牌“龙湖龙智造”正式对外发布。“虽然刚开始做代建，但我们发现这个机会确实比想象中来得快。多地城投平台进入土地市场，实际上他们没有操盘能力，对我们来说是一个机会。”当时龙湖集团董事长兼CEO陈序平直言。
截至2023年末，龙湖龙智造已累计获取代建项目90余个，总建筑面积超1600万平方米。仅2023年就新增获取代建类项目50个，总建筑面积超800万平方米。合作的对象包括大家投控、中铁城投集团、中国东方、清华大学、蚂蚁集团、未央城建等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等。
据北京商报记者不完全统计，截至2023年末，已有接近百家房企布局代建领域，市场规模显著扩大。几乎所有头部房企在代建领域都有所布局，例如万科、碧桂园、龙湖、华润、绿城、旭辉等等。当然，布局代建领域也不乏中小型房企，例如众安集团、当代置业、雅居乐、上坤地产等等。
易居研究院研究总监严跃进表示，在房地产市场低迷时期，代建业务展现出了其独特的抗周期特性。对于房企来说，代建业务属于轻资产业务，不仅不会占用公司过多的资金，更避免了形成大量负债，为企业提供了有效的风险缓冲。通过降低公司的资产负债率，代建业务有助于改善企业的资本结构，增强企业的财务稳健性。
17家总合约规模超千万平
进入2024年，代建行业的阵营仍在不断壮大。2024年初，招商蛇口宣布正式成立代建平台“招商建管”，融创中国也对外正式官宣了融者共创这一代建平台，代建市场再次扩容。
代建的火爆程度，让头部央企也都坐不住了。招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上表示，“三大工程”中“平急两用”公共基础设施建设为公司带来了新的代建机会。据披露，招商蛇口2023年新增28个代建项目，合计管理面积约269万平方米。
虽然头部央企来势汹汹，但不同于房地产行业，代建行业集中度更高。
据克而瑞数据，截至2023年末，TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米。其中超过5000万平方米的有5家，合计面积达4.12亿平方米，占TOP30企业总规模的55%。
从TOP30代建企业的性质来看，仍以民企为主，数量占比达67%，包括龙湖龙智造、旭辉建管、滨江集团等；国企央企数量占比16%，包括华润置地、建发建管等；混合所有制占比为17%，包括绿城管理、金地集团、万科地产等。
具体到市场格局，代建企业梯队已经形成。
据中国房协代建分会副会长、克而瑞集团董事长丁祖昱透露，截至2024年一季度，已有17家企业代建总合约规模超千万平方米，其中总规模超过1亿平方米的有2家，超过5000万平方米的有3家。
2024年一季度，代建新增规模TOP20企业新增签约面积3464万平方米，是2023年全年新增签约面积的29%。其中新增签约面积超200万平方米的企业共7家，新增签约面积合计2312万平方米，占TOP20企业新增签约面积的66.8%。
头部代建企业的新增签约规模依然保持显著优势。具体而言，蓝城集团2024年一季度以新增签约面积547.8万平方米排在首位，蓝绿双城和旭辉建管分别以494.5万平方米和336万平方米的新增签约面积紧随其后。
从增速来看，蓝城集团、融者共创、旭辉建管扩张迅猛，一季度签约面积同比增速相对较快。其中，融者共创一季度代建新增签约面积同比增长120.4%至244.6万平方米，在各家企业中位于前列。
另据克而瑞数据，从TOP20代建企业新签约项目的委托方性质来看，国企及城投类企业委托的项目建筑面积占比达39%，是各类项目中最多的；私营企业占比达35%，政府机关占比为22%，而金融机构的占比则仅为4%。政府机关和国企城投类委托占比高达61%，主要是政府背景的委托方具有较高的安全边际。
“未来代建行业将会有四大主要发展方向，包括代建企业自身的管理及品牌优势；满足政府民生共建类开发需求，代建服务为政府提供公共产品；满足自用型物业开发和经营管理需求；满足行业融资方式改变及资金收益提升的需求。”金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌在首届中国房地产代建峰会上表示。
市场竞争将进一步加剧
代建赛道突然火热，市场对于这一调整，有打开了房企“第二增长曲线”一说，也有房企“救自己”一说。在刚刚过去的年报季，各大房企在业绩会上也花了不少笔墨提到代建，房企管理层们更是多次表示看好代建业务，认为代建有很大空间。
曾有房企管理层算过一笔账，代建从2010—2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021—2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积，“这是一个非常大的市场”。
郝一斌也曾测算，到2025年，商品房代建将从一个百亿元级的市场成长为千亿元级的市场，货值达到2万亿—2.5万亿元的规模。
市场规模之外，代建业务受到房企们的青睐，还有那诱人的高回报率。
“代建业务作为一种新兴的建筑服务模式，其回报率确实表现不错。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，由于代建企业能够充分利用自身的专业优势和资源，提高项目的建设效率和质量，因此往往能够获得较高的项目收益。同时，代建业务还可以实现资金的快速回流，为投资者带来稳定的现金流回报。
“代建第一股”绿城管理控股是目前资本市场上唯二的上市代建企业，从它的回报率大致可窥见代建行业的盈利水平。
从绿城管理控股近几年的营收情况来看，代建业务呈现欣欣向荣之势。2017年，绿城管理控股的营收规模为10.16亿元，而到了2023年，营收上涨至33.02亿元，年平均营收增速约为23%，大幅超过同期龙头房企的增速水平。
根据2023年年报数据，绿城管理控股的综合毛利率为52.2%，相比之下，传统房地产开发的平均毛利率在10%左右，水平差异较大。
代建作为房地产行业的重要机会点，正吸引着越来越多的房企涌入这一赛道。然而，它绝不是一门容易做的生意，其背后的复杂性和挑战不容忽视。
亿翰智库统计显示，随着竞争者的不断涌入，行业集中度TOP5已从2017年的70%降至2023年的50%，其间绿城管理、绿地控股、蓝城集团、华润置地、金地管理等领军企业持续发展进步，共同塑造了多强鼎立的竞争格局。
长远来看，代建企业需凭借扎实的专业能力立足市场，单纯依赖低费率抢占份额的发展模式难以持久。预计经过一番激烈的市场竞争洗礼后，行业最终将形成由40—50家核心代建企业构成的格局，其中全国化的头部代建企业、聚焦专业领域的代建企业、深耕区域的代建企业三类企业竞争力更强。
亿翰智库研究中心总经理于小雨指出，代建企业需要明确核心竞争力的概念和重要性。核心竞争力是指企业在市场竞争中相对于竞争对手所拥有的独特优势，这些优势可以是技术、品牌、管理、服务等方面。通过打造核心竞争力，代建企业能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，吸引更多客户和资源，从而实现可持续发展。
行业形势之外，政策端传来的消息也让代建业务变得更加有想象力。
有机构预测，未来代建行业签约面积将超2亿平方米、市场达千亿元量级。依据国家“十四五”规划提出的“650万套保障性租赁住房”目标，推算建设合同总额将达到1.4万亿元，若按1%的代建费率及30%的市场渗透率计算，“十四五”期间年均新增代建市场规模预计为8亿元。同时，结合全国城市更新、困境项目救助、政府城投及政府公共设施建设等领域潜在的代建规模估计，预计“十四五”之后，代建新建建筑面积有望突破2亿平方米，有望推动代建市场总量跃升至千亿元级别。
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