“网红豪宅盘”每天约100批客户参与认筹，售楼处开放20天已有超2000批参观者到访，片区二手房成交量翻倍……近期，中国证券报记者调研了解到，自5月28日深圳宣布跟进下调首付比例及房贷利率后，叠加前期分区放宽限购政策影响，深圳部分豪宅片区成交呈现复苏迹象。
与此同时，二手房市场正加剧分化。在豪宅改善片区成交带看活跃的同时，部分楼龄20年以上的“老破小”门可罗雀，陷入“有价无市”的尴尬境地。
整体来看，在前期多项利好政策刺激下，深圳楼市逐步进入政策效果兑现期，周成交量呈现三连涨走势。深圳市房地产中介协会(简称深房中协)最新公布的数据显示，过去一周(6月17日-23日)深圳二手房签约量约1362套，环比增长4%，创下近3年来的新高。
豪宅改善住宅火热
深圳豪宅被誉为楼市的“风向标”，向来备受关注。近日，深圳“网红豪宅盘”——中海深湾玖序获批预售，该盘看房需验资1000万元，在引发市场热议的同时，给豪宅市场点了“一把火”。
时值周末看房高峰，记者在现场看到，短短5分钟内该楼盘销售就接待了3-4批客户。“售楼处从6月6日开放以来，已经有超过2000批参观者到访，6月21日取得预售证后，每天平均有100批左右的客户参与认筹。”中海地产有关负责人告诉记者。
据悉，中海深湾玖序首推293套房源，户型建筑面积约196-555平方米，毛坯备案均价为13.3万元/平方米。该楼盘关注度较高主要由于地段优势明显。“深圳湾超级总部基地区域固定投资金额高达3000亿元，深湾玖序项目是深超总22年来唯一的住宅项目，且具备公园、学校、医院、娱乐休闲等丰富配套。”前述中海地产负责人说。
事实上，不仅是豪宅市场，面向改善需求的新盘成交量也有所上升。“政策出来后，我们楼盘140平方米的户型好卖了，最近成交了4-5套。”南山西丽片区一位楼盘销售告诉记者，该楼盘于去年12月开盘，推售300余套户型面积为81-140平方米的3-4居室产品。
该楼盘销售介绍，81-115平方米户型的房源比较好卖，目前仅剩低楼层2-3套可选。140平方米户型产品折后约1040万元，此前“卖不太动”，但新政后情况出现变化。“‘528新政’后，首付款比例下调，很多客户卖了之前的房子，拿到房款之后入手了我们这边140平方米的户型。”
新政不仅作用于新房市场，也提升了豪宅及改善二手房市场的热度。“新政后，我们门店的带看量上来了，1000万-2000万元总价的房子成交量出现翻倍增长。”链家香山里旗舰店商圈经理李林告诉记者。该门店位于深圳知名豪宅片区华侨城。
价格则表现比较平稳。“涨价的房源比较难卖出，急出手的业主主动让价则比较好成交。”李林表示，客户需求以改善型为主，很多客户是卖了原来几百万元的房子到款后置换新房。
“老破小”有价无市
在刚需客户主导的市场中，住房品质重要性愈发凸显，这也使得改善型住宅和“老破小”分化加剧。部分二手房中介反映，新政下，二手房成交热度回升，但“冷热不均”现象明显，楼龄20年以上的“老破小”有价无市，去化周期较长。
“新政对八卦岭片区二手房成交量影响不大。”深圳贝壳八卦岭旗舰店商圈经理谢鑫坦言，福田区八卦岭片区的二手房多是楼龄20年以上的小户型，主力房源是20-40平方米的大开间或一居室户型。
谢鑫介绍，2019年前后，由于知名学校“荔园系”在周边建校叠加旧区改造概念，八卦岭片区小户型学区房曾备受热捧，单价曾触及10几万元/平方米。近几年，随着房地产市场调整，片区二手房市场回归理性。“近两年来看房买房的客户多是有刚性需求，看中荔园小学的学位。”
近半年来，深圳房地产利好政策频出，但对该片区的影响也较为有限。谢鑫表示，从价格看，年初34平方米的户型成交价约为160万-170万元，目前相似户型成交价约为150万元。
“528”新政后，首套住房个人贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。在谢鑫看来，降低首付比例等新政对八卦岭片区影响有限的原因主要为，片区内房源以小户型为主，总价较低，首付款比例降低1-2成对首付款影响不大。
由于有名校学位加持，八卦岭片区房源流通性尚可，但没有名校学位且地段不占优的“老破小”则门可罗雀。“现在接待的很多客户是年轻人，买房的时候更看重居住品质，周边2000年前建成的‘老破小’几乎有价无市。”南山区一家头部地产中介经纪人说。
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，5月份以来，深圳楼市迎来限购松绑、房贷首付及利率下降等优化调整政策，新政策对近期的楼市有一定提振作用，楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度显著增强。
“但深圳楼市复苏仍低于预期，市场的行情冷热不均。核心区域的优质盘成交比较活跃，包括新房及二手房市场，位置好、价格有优势的盘，交易量在明显上升，近期消化了很多房源。冷门板块的楼盘，目前去化还是比较难。”孙红梅说。
持续观察政策效果
业内人士表示，5月以来，在多重利好政策刺激下，深圳楼市成交量在新政后提升明显但随后回落。由此可见，政策效果持续性仍需进一步观察。
5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》明确，有两个及以上未成年子女的深圳户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、龙岗区、龙华区等范围内再购买1套住房。此外，非深圳户籍居民家庭及成年单身人士在前述限购“松绑”区内购房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。
该项新政出台后，深圳二手房成交量明显提升。深房中协数据显示，5月6日-12日，深圳二手房签约量约1361套，环比增长201.8%。但随后三周，深圳二手房签约量出现下滑，周度成交数据分别为1226套、1204套、1155套(5月27日-6月2日)。
5月28日，深圳宣布下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。随后，深圳二手房成交量呈上涨趋势。深房中协最新数据显示，最近三周(6月3日至6月23日)，深圳单周二手房成交录得量分别为1198套、1309套、1362套，呈现三连涨的走势。
深圳贝壳研究院分析称，“506”新政出台后，深圳楼市的热度上了一个台阶；“528”新政出台，推动市场热度继续上升。据深圳贝壳研究院监测，5月29日-6月25日深圳二手房成交量相比4月29日-5月26日增长27.5%。
然而，热度能否延续仍待观察。“就华侨城片区行情看，6月下半月的热度明显不及上半月。”李林告诉记者，其所在门店有30多位经纪人，6月上半月的周末门店大概有18-19组带看，但上周末只有8-9组。
孙红梅认为，深圳楼市虽有利好，但市场基础并不牢固。目前，深圳楼市的新房供应量充足，房价一直低位运行，同时深圳保障房数量越来越多，分流了很多刚需购房者，加之收入涨幅没达到预期，大部分居民不敢高负债。“当前的房地产市场正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。”
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