中国网财经5月18日讯 国家统计局5月17日发布2024年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
多位专家分析认为，4月商品住宅销售价格总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月70城房价指数反映出出现新情况和新压力，说明积极去库存的紧迫性在增强。
在70城房价指数发布当日，央行发布三条重磅楼市政策，被称为“房地产史上最宽松楼市政策”，专家们分析认为此类政策有助于未来后续新房二手房的库存进一步消化，提振全年房地产市场信心，对于年轻人、新市民买房，具有极大的激励效应。
4月70城房价总体环比跌幅扩大 “以价换量”趋势加速
从4月份70城新房数据来看，环比上涨城市数量6个，较上月减少5城；其余64城环比下跌，占比约91%。4月70城平均环比为-0.58%，跌幅较上月扩大0.25个百分点；上涨城市平均涨幅0.17%，较上月收窄0.09个百分点。从一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比涨幅则为-2.5%、-2.9%和-4.2%。
二手房方面，70城环比涨跌个数维持上月分布，依旧仅有1城环比上涨，其余69城环比下降。4月70城二手住宅价格平均环比为-0.94%，跌幅较上月扩大0.41个百分点。从一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比涨幅则为-8.6%、-6.8%和-6.6%。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析称，4月份，商品住宅销售价格总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大，“以价换量”趋势加速。4月新房价格下行压力进一步加重，70城价格总体环比跌幅结束三连收窄局面，转现扩大之势，而且上涨城市数明显减少，创历史新低，下跌城市数占比主要份额。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，新房价格跌幅加大有两方面原因，一方面是3月份阶段性小阳春需求释放后，4月份季节性转淡；另一方面是近期市场需求以刚需为主，主要转向“中低价位、中小户型”的二手房。
李宇嘉指出，4月份，二手房表现明显好于新房。4月，16城二手房成交面积环比增长12%，同比下跌9%。另外，市场预期继续转弱，新房和二手房成为竞争关系，且陷入降价循环。
易居研究院研究总监严跃进认为，4月份房价数据说明，市场形势出现了新变化，迫切要求有更精准更高效的去库存政策，以稳定房价和预期。
楼市重磅政策“三箭齐发” 提振房地产市场信心
与70城房价数据发布同日，央行接连发布三条重磅政策：首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
“此类购房政策是购房历史上非常罕见的宽松，或者说是40年房地产发展历史上最宽松的一次。”严跃进认为，三条重磅政策每条都具有非常强的市场震撼力，有助于后续新房在内的库存进一步消化。并且对于今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用。
李宇嘉指出，降低贷款利率，降低收入乘数，意味着降低了月供，特别是在不限制利率下限以后，月供可能会大幅度降低。再加上房价已经明显下跌，未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民买房，具有极大的激励效应。
据测算，若以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少135元，累积30年月供减少4.85万元。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，以上三条政策从需求端出发，降低购房门槛及购房成本，力度较大，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低。预计本次对提升成交活跃度有明显效果，按照以往经验，中央政策的松动对市场信心的提升大于地方政策。
“总的来说，全面进入降成本阶段。这种降成本，主要是针对目前房地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民、年轻人、外来人口，必须要从降房价、降利率、降税费等角度推进。预计，下一步住房交易的税费全面取消，进入放水养鱼、涵养税源的阶段。”李宇嘉分析称。
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