自2019年8月贷款市场报价利率(LPR)改革以来，新发放个人住房贷款平均利率，总体高于新发放企业贷款平均利率。这一相对关系似乎正迎来逆转——央行日前披露，3月新发放个人住房贷款利率为3.71%，低于3.75%的新发放企业贷款加权平均利率。
“3.71%”，不仅创下了这项数据有记录以来的新低，也意味着新发放房贷利率与企业贷款利率暂时结束定价“倒挂”，房贷利率重回企业贷款利率下方。
近年来，我国贷款利率步入下行通道。上海证券报记者梳理货币政策执行报告发现，LPR改革后，新发放房贷利率、新发放企业贷款利率均明显下行。
从下行速度看，新发放房贷利率累计下行幅度更大；从下行特点看，2021年新发放房贷利率和企业贷款利率都曾出现阶段性上扬，前者一度上行近30个基点，后者仅短期小幅上行1到2个基点。其他时期，两类贷款利率总体持续降低。
去年以来，房地产信贷政策迎来一系列调整优化，加上5年期以上LPR下调幅度更大，因此新发放房贷利率下降步伐更快。尤其是从去年12月到今年3月，新发放房贷利率快速下行26个基点，终结了一段时期以来房贷利率高于企业贷款利率的状况。
“LPR改革以来，企业贷款加权平均利率始终低于个人住房贷款加权平均利率。3月企业贷款加权平均利率高于个人住房贷款加权平均利率，主要是因为房地产市场运行疲弱，政策持续发力降低购房成本，以提升居民购房意愿。”中国银行研究院研究员梁斯表示。
拉长时间维度看，早年房贷利率曾长期低于企业贷款利率。如今两类贷款利率的高低关系发生变化，既反映出贷款风险定价、资本成本计量等底层逻辑，也符合当前提振房地产市场需求、促进房地产市场平稳健康发展的现实需要。
上海金融与发展实验室主任曾刚表示，多年前，企业贷款利率曾远高于房贷利率。因为收益率偏低，早期银行开展个人住房贷款业务的积极性并不高。后来考虑到个人住房贷款风险权重低、资本占用少，银行才逐渐开展这项业务。近年来，随着市场利率下行，特别是企业贷款利率持续快速下行，个人住房贷款业务的收益优势逐渐凸显。
房贷利率低于企业贷款利率，符合风险定价和资本计量规律。曾刚分析，尽管期限更长，但个人住房贷款不良率总体低于其他贷款，同时有房产作为抵押，风险更低，而且在资本监管规则中，房贷的风险权重也低于企业贷款，具有资本节约效应。
以房贷余额较高的工商银行、建设银行为例，去年末，两家银行的个人住房贷款不良率分别为0.44%、0.42%，远低于1.36%、1.37%的全行整体不良率。
“在降低实体经济融资成本的基调下，此前企业贷款利率下行速度更快，房贷利率和企业贷款利率出现了阶段性‘倒挂’。”曾刚表示，企业贷款利率长期低于房贷利率，可能会滋生套利空间。前期出现的套取低息经营性贷款偿还房贷等现象，就是受到了住房贷款和企业贷款利率“倒挂”的影响。
房贷利率下行，也是商业银行适应房地产市场供求关系新形势的市场化选择。中国首席经济学家论坛理事长连平表示，近一年来，部分银行个人住房贷款规模缩水、在全部贷款中的比重下降。相较于中小企业贷款，房贷风险更低，依然是盈利较强的业务板块。因此，银行投放房贷的积极性较高，也愿意降低房贷利率，提升居民购房和贷款意愿。
“房贷利率下行将有助于改善房地产销售情况，从而提升房企的销售回款和流动性状况，提升房企的自身造血能力、更好化解相关风险。”连平表示。
展望未来，梁斯认为，考虑到房地产在国民经济中的重要地位，在当前环境下，需要继续采取措施提振房地产市场，支持居民刚性及改善性住房需求，预计相关部门将根据房地产市场运行情况灵活调整政策手段，房贷利率也将根据经济运行、房地产市场情况同步变动。
“未来，随着5年期以上LPR下调效果进一步显现，新发放房贷利率可能继续下探。参照当前10年期国债等长端利率水平，房贷利率仍然有下行空间。”曾刚表示。
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