从去年12月14日起北京调整优化购房政策到现在，已经过去了1个月的时间。新政实施后，北京的楼市情况如何？又出现了哪些变化？北京商报记者近期调查发现，数据层面，调整优化购房政策后的近四周时间，北京新房共成交6051套，其中单周最高成交2163套，新政后周均成交与新政前四周对比，上涨50.19%。但需要注意的是，由于年末作为房企最后冲刺期，推新及促销力度有所加大，因此成交的持续回升也可能掺杂这方面的影响。
在业内人士看来，北京楼市迎来近年来最大力度优化政策，极大促进楼市回暖，但进入1月后，楼市也将进入传统的淡季，从维持热度的可持续效应角度，降低首付后也需要有进一步的跟进举措，来维系政策热度和继续提振市场信心。
市场成交量升温
2023年12月14日，北京市住建委等五部门联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，对个人住房贷款首付比例、贷款利率、贷款年限、普通住房认定标准作出调整，这也是近年来北京出台力度最大的楼市优化政策。
1月14日，北京调整优化购房政策落地满月，北京楼市变化备受关注。北京商报记者从机构方面了解到，调整优化购房政策后的近四周时间，北京新房共成交6051套，其中单周最高成交2163套，新政后周均成交与新政前四周对比，同比上涨50.19%。
“新政效力与上一轮‘认房不认贷’大致相同，短期提振新房市场效果明显。”某央企在京项目营销负责人李新告诉北京商报记者，近期随着需求的不断释放，售楼处到访量有一定降温，这也符合团队对政策出台后的市场走势判断。
某TOP20房企的北京营销负责人叶彦告诉北京商报记者，最近几天市场降温也受到季节因素的影响，临近年末，大家都忙着工作冲刺、年终总结等，再加上年底气候寒冷，不愿出门看房的人增多，成交端所显现的时效性大致维持在3周左右。“1月是传统销售淡季，预计2024年1月北京新房市场销售规模较2023年12月将有所回落，但在政策的带动下，市场整体将保持一定的活跃度。”
北京商报记者从机构数据也注意到新房成交的前后分化。进入2024年1月，北京新房成交量每天基本维持在百套左右，在刚刚过去的一周，北京新房共成交805套，较单周最高成交有明显缩量。
在中原地产首席分析师张大伟看来，北京楼市迎来近年来最大力度优化政策，极大促进楼市回暖，但进入1月后，楼市也将进入传统的淡季，从维持热度的可持续效应角度，降低首付等政策后也需要有进一步的跟进举措，来维系政策热度和继续提振市场信心。
房企年末冲刺效应
新政在首付和利率两大端口进一步降低了购房者的入场压力，为广大购房者带来了实实在在的利好。但需要注意的是，由于年末作为房企最后冲刺期，推新及促销力度有所加大，因此成交的持续回升也可能掺杂这方面的影响。
“临近年末，很多开发商为了冲刺业绩，给出的折扣力度是相当大的。”包括叶彦在内的多位北京项目营销负责人直言，开发商的花式让利，推动北京新房市场在年末走高。
北京商报记者走访也了解到，近期不少北京楼盘推出诸如购房折扣、特价房源、老带新福利、认购砸金蛋等促销活动。尤其是特价房源的推出，部分房源折扣力度高达近百万元，既吸引了购房者的目光，又提升了项目的整体销量。
叶彦称，新房项目年底打折促销，有的是为了回笼资金，有的则是为了与周边项目竞争，核心点还是为了争抢为数不多的入市客源。新政不仅降低了购房者的入场压力，也为整个房地产市场注入了活力。在政策利好的背景下，购房者信心逐步恢复，市场交易活跃度不断提升。然而，购房者观望情绪依旧浓厚，会综合考虑房屋的价格、位置、配套设施等因素，以求在有限的预算内购买到最合适的住房。这也促使房地产市场竞争更加激烈，开发商需要不断提高房屋的品质和性价比，以吸引更多购房者。
李新同样表示，当前市场属于快节奏，开盘早、销售快的项目才能有利润，一旦超过预设销售时间，那就算不过来账了。北京新房项目大概有90%都上了渠道，趁着政策落地的黄金期，积极“抢收”市场是大家一致的判断。
新政带来重塑与巩固
“抢收”的背后，是房地产市场供求关系的改变，市场进一步进入买方市场阶段。买方市场下购房者入市谨慎，对于政策的免疫力较强。不得不提的是，2023年市场情绪虽然跌入低迷区间，但在一系列需求端政策的松动之下，购房者购房门槛下降，月供成本下滑，居民杠杆买房的比重上升。诸葛数据研究中心数据显示，2023年1—11月，居民杠杆率为31.1%，较2022年上升0.8个百分点。居民按揭购房的意愿较2022年有所增强。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，自去年9月一线城市全面落地“认房不认贷”后，并未再有大幅度的松绑政策巩固加持，市场对于一线城市政策松绑具有较高期待，2023年12月14日，北京、上海接连松绑购房政策，无疑是向市场传递出重磅利好信号。一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，此次新政对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。
自京沪两个一线城市同时调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策以来，两地楼市反响积极，但持续性的回温态势仍有待巩固，2024年政策调控仍有空间，预计在居民购房信心提升、市场供求关系改善、政策持续优化等多方面的合力推动下，市场预期将逐步好转。
张大伟则表示，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。“整体看，未来房地产市场走势依然看政策，随着去年12月各种稳楼市政策的出台，市场有望在2024年初再现一定范围市场的小阳春。”
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