何先生住在北京市朝阳区五环、六环之间的位置。这几天他看到朋友圈里有个同小区的房东在出租房子，快一个月了房子还没租出去。
“眼睁睁看着他从五千多元的月租，降了三百块，又降了三百块。是最近房租都降了吗？”何先生想。
和他有着相似感受的人不少。近日，“一线城市房租跳水”的话题引发讨论，是传统的周期间的房租低谷，还是租赁市场真的发生了变化？
资料图：车辆从一楼盘前经过。 中新社记者 张云 摄
涨跌不一，中介：稀缺房源价格不受影响
“我的房子在北京昌平，比较偏的地方，确实不好租啊，已经空了一个月了，月租价格往下调了500元左右了，还是没租出去。”
“我的房子在北京南边五环开外，租金每月降了400元，可算是租出去了。签了一年可以说是亏了小几千元进去。不过总比空着好吧，空一个月不就也得亏几千块钱了嘛。”
几位在北京较偏远地区的房东对中新财经记者表示，对“房子难租了”这件事确有感触。“一线城市房租跳水”的话题最近引发了不少人同感，在北京市通州区租房的王琳(化名)9月刚刚续签了自己的房子，但最近她再打开租房软件，发现周围又多出来不少新房，价格也都比自己正租的这套低。
“感觉周围房源多了，价格也低了不少，有点纠结明年要不要换房，但也不知道明年市场会是什么情况了。”王琳说。
王琳的纠结不无道理。因为在大部分人看来，现在房租的下跌主要是受季节影响。“每年三四月和七八月房租是比较贵的，现在春节前正是降价的时候，春节后就看不到这个价了。”北京市通州区一位房产中介对记者说。
至于房租到底降了多少，他表示，确实降了点，感觉更明显的主要是两居以上的房源。“按月租算，合租的最多能降两三百元，整租的一居、两居室可能降四五百元，三居室我见到幅度比较大的能降七八百元。”
“可能对租房人来说，从房东直租比从平台上租感受到的价格波动更大一些。不过我们中介也会有些暗暗较劲，比如比之前更愿意压服务费了。”该中介表示。
但在北京市三环内的一家房产中介机构，工作人员则表示，“最近确实算是淡季，但房租没什么太大变化。”
“咱们这边属于比较核心的区位，稀缺的房源价格基本是不受影响。位置核心的、外围靠近地铁的，都降不了，可能反而还会涨呢。”他表示，周围听说有降价的房源就只有一些“老破小”，月租可能会降四五百元左右。
租赁市场波动也与二手房市场有关
“11月，步入年末租赁淡季，挂牌租金呈现小幅回落趋势。”58安居客研究院数据显示，一线城市中仅上海挂牌价格环比小幅上涨1.5%，北京、深圳、广州租赁市场挂牌价格均环比小幅下跌。
从需求侧来看，毕业季租赁高峰之后，库存房源增加、新增需求不足、租金下跌、成交周期变长、市场活跃度下降等成为了淡季的主要特征。
活跃度的下降也体现在整体的租金情况里。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月全国大中城市租金挂牌均价为35.37元/平方米/月，环比下跌0.59%，同比下跌0.25%。
在供给侧来看，租赁市场上可选择的房源也多了起来。58安居客研究院数据显示，11月，一线城市新增挂牌租赁房源环比表现好于上月，深圳新增挂牌供应更是环比回升15.5%。
租赁房源挂牌量的提高，与二手房市场的情况亦有关联。上述一位北京房产中介对记者表示：“最近房价相对较低，有些房东不想低价出手可能会观望一下。在这个衔接过渡阶段，为了不让房子空置太长时间，他们可能会先租一段时间，也使得可供出租的房源增多。”
“我们作为平台的话，也会趁着这段时间从房东手里多收一些房子，最近收了不少房源，所以可能会看到平台上的房源数也增多了。”他还透露。
“进入传统淡季以来，住房租赁需求减弱；个人业主房源由挂牌出售转向同时挂牌出租，或是直接转为挂牌出租。”贝壳研究院高级分析师黄卉总结称，季节性因素和房屋交易周期延长都是一线城市房源量有所增多的原因。
“新增需求不足，租金议价空间扩大，租金迈入稳中趋降通道也在预料之内。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，随着租房淡季持续，接下来一线城市租金大概率会延续下滑态势，直至年末。
保租房政策效果显现
虽然租房市场的冷暖与淡旺季密切相关，但放眼更大时间段的趋势，也依然出现了一些不同之处。根据贝壳研究院数据，三季度全国重点40城月度租金水平为36.6元/平米，同比稳中有跌；分能级来看，三季度一线城市租金同比跌幅略高于二线城市。
“近期租金水平稳中有跌，是在我国租赁各项政策支持下，租赁供需矛盾得到缓解的重要表现，在一定程度上提高了租客的租金可支付能力，减轻了租客的租金负担。”贝壳研究院认为，成熟的住房租赁市场依赖于有效供给，在目前供应量快速增加的背景下，更有利于开展住房租赁供给侧质量的优化。
有业内人士便对媒体表示，租赁市场的变化与市场上房源供应增多也有关系，尤其是保障性租赁住房的入市让租客选择更多了。黄卉也表示：“保障性租赁住房分流了部分租赁需求，2021年开始保障性租赁住房房源呈现显著增加趋势。”
2023年以来，保租房筹集建设进度不断加快，尤其是一线城市及热门二线城市。根据各地住建部门披露数据，从今年8月起，已有多省市陆续提前完成保租房年度筹集任务。
中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。
“推进保障性住房发展的新模式将是下一轮房地产周期的重要举措。”58安居客研究院院长张波认为，明年更多城市将加快保障性租赁住房的推进节奏，通过多渠道共建的方式，让多样化、高品质保租房不断面市，以更好实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。
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