随着年底的临近，北京楼市也进入了冲刺阶段。在这个关键时期，北京出台楼市新政，为市场注入了新的活力。近日，北京调整优化住房政策，涉及降低首付款比例、延长贷款年限、下调房贷利率、优化普宅标准等，力度之大，超出市场预期。北京商报记者于近期走访北京在售楼盘发现，寒冷天气未能阻挡购房者的热情，售楼处“人声鼎沸”再次回归，各大在售项目的到访量及成交量颇为喜人，有销售两天卖了20多套，全员取消年底休假更是常态。受新政影响，北京新房市场年末“翘尾”成为众多一线营销人员的一致判断。那么这波年末“翘尾”行情是否会延续到2024年的“小阳春”？
销售周末全部取消休假
随着新政策的出台，售楼处再次变得热闹起来。人们纷纷涌向售楼处，想要了解新政策的具体内容和购房的优惠政策。售楼处的销售人员也忙碌起来，为前来咨询的客户解答各种问题。
“自‘认房不认贷’热度消退后，这样的忙碌在近两个月的北京楼市中不多见。”某央企在京项目营销负责人李卓告诉北京商报记者，与“认房不认贷”客户连夜进场不同，受寒冷天气影响，此次热度在政策首个周末集体释放。“前后对比来看，新政落地后的首个周末相比之前周末的话，成交量提升近两倍，两天卖了二十多套。”
李卓称，新政在首付和利率两大端口进一步降低了购房者的入场压力，之前存在犹豫的部分购房者开始选择入市。受新政影响，购房者的包容度也变高了，例如对楼层位置、边户还是中间户、窗外可视景观等此类的接受度也有所提高。
北京商报记者于近期走访北京在售楼盘，在位于朝阳东坝的保利天汇项目售楼处，也得到了类似的答案——周末一天大概成交十多套。因为人太多，销售人员忙不过来，记者到访后，只能先跟着“旁听”，将近20分钟，才有空闲的销售人员前来讲解。
据保利天汇销售人员李向东介绍，仅他个人一上午就带看了八组客户，十几个销售在这个周末全部取消休假，周末一天大概成交十余套，周日估计也是这个体量。
政策出台的首个周末，位于丰台的龙湖建工·九里熙宸项目累计到访近150组，环比上升逾100%。九里熙宸项目销售人员齐鹏告诉北京商报记者，本次政策利好力度大、反馈速度快、覆盖范围广，无论是77㎡两居的刚需客户，还是120㎡洋房大户型的改善客户，都可以享受到首付下降、利率下调的红利，周末两天项目累计成交了12套。
寒潮来袭，未能阻挡购房者的热情。在售楼处内，人们纷纷询问着各种问题，如房屋的价格、户型、地理位置等。销售人员则耐心地解答着每一个问题，并详细介绍了新政策的具体内容和购房的优惠政策。一些购房者还现场签订了购房合同，表达了对新政策的认可。
“降门槛”但也“提杠杆”
住房政策优化为市场注入新的活力，北京楼市热度明显提升，各大在售项目成交数据的背后，可以看到新政所带来的拉动与“变化”。
在房地产市场中，项目到访量与成交量之间的关系一直备受关注。然而，北京商报记者在走访中了解到，新政落地后，这两个指标之间并不是成正比关系。部分项目即使到访量很高，也不一定能够转化为实际的成交量。
对此，某TOP20房企的北京营销负责人赵宇告诉北京商报记者，此次新政的核心是“降门槛”，但也“提杠杆”。通过降低贷款利率，降低首付款比例，延长贷款年限，让购房者上车门槛变低。但首付降低了，意味着贷款比例更高。对于加杠杆这件事，大家现在还是特别谨慎。
可以看到，新政落地后，市场环境发生了变化。但购房者的购房决策也受到多种因素的影响，除了楼盘的品质、价格等因素外，购房者的经济状况、购房需求、购房预算等因素也会对购房决策产生影响。
另有市场观点认为，此次政策的拉动效果是渐进式的，“认房不认贷”释放的是资格问题，有“等待”的存量需求入场，而新政更多还是在存量需求里面去调动。
另外一个“变化”，在于刚需客群释放优于改善客群。按照市场研判，对于首次置业的买家来说，新政落地的影响相对有限，此次新政更利好改善客群。北京商报记者也在新政落地当晚采访到一位有首次置业需求的购房者，其表示，新政并不会影响到他的购房决策，首付款比例下调，买房月供也会变动，买房计划并不会因此而提前。
针对上述情况，赵宇直言，改善客群决策周期要更长，刚需客群决策周期会短一些。此外，北京目前可供选择的项目也较为充足，改善需求会在接下来的一段时间持续释放。
“翘尾”行情能否延续
虽然购房者层面仍保持谨慎，但受新政影响，北京新房市场年末“翘尾”成为众多一线营销人员的一致判断。
那么这波年末“翘尾”行情是否会延续到2024年的“小阳春”？
对于2024年“小阳春”的到来，李卓等营销负责人也表示肯定。
李卓称，根据市场周期性变化，传统“小阳春”受季节因素影响，在经历了漫长的寒冬之后，积压需求会随着春天的到来集中释放。而且每年初购房者的置业信心会比较强，因此，2024年传统的“小阳春”还会出现。
除周期因素外，新政利好起到至关重要的作用。在李卓看来，此次北京的普宅标准调整，二手房置换打开了窗口。随着政策的落地，二手房市场迎来了新的机遇。
根据政策要求，北京对普宅的建筑面积、价格标准进行了上调。调整后，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在144平方米(含)以下，5环内成交价格在85000元/平方米(含)以下、5—6环成交价格在65000元/平方米(含)以下、6环外成交价格在45000元/平方米(含)以下的住房视为普宅。
普通住宅与非普通住宅的界定，对于购房者来说意义重大，此前的被“豪宅”化，买房置换需要更充足的“底气”。此次调整后，据机构测算，北京全市普宅占比将从约三成提高到约七成。“二手房交易活跃，新房市场‘小阳春’可期。”李卓如是说道。
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