“这边商铺出租率很高，近几个月都没有放货的。”11月初，《证券日报》记者来到位于北京市二环附近的物美玉蜓桥，一位地产经纪人如是称。
地处北京市地铁5号线和14号线交汇站，物美玉蜓桥交通十分便利，一下地铁便能走进商场内部，吸引周围多个社区居民来此消费，商圈人气较旺。“已经有不少客户来问过，想在附近开个店，但是确实没有放盘。”走访当日，多家置业中介均表示，优质地段的商业物业在市面上仍然稀缺。
基础设施REITs(不动产投资信托基金)市场底层资产自开放试点以来，正在持续扩容。近日，证监会网站显示，嘉实基金、华夏基金等上报了4单消费基础设施公募REITs“尝鲜”项目获受理。上述物美玉蜓桥项目，正是此次首批申报消费基础设施公募REITs的底层资产之一。
“目前国内基础设施REITs市场规模发展迅速，从发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖地域各方面，都不断取得突破。”戴德梁行北京公司负责人胡峰向《证券日报》记者表示，更重要的是，基础设施REITs的加速推进，有利于构建消费基础设施资本循环的“轻资产”模式，推动开发商向房地产服务经营商转变，鼓励运营服务商提升资管能力，实现资产和业务增值。
商业不动产REITs开闸
境内公募REITs诞生已超两年，首次将底层资产向商业地产开放，始于今年3月份。彼时，相关部门明确表态，支持购物中心、社区商业等项目发行基础设施REITs。而其底层资产正式扩容至商业地产领域，则始于此次首批申报的中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT这四单项目获受理，这意味着万科、金茂、华润、物美商业饮得“头啖汤”。
多位受访者向记者表述了这样一个共识：在成熟REITs市场中，纯消费零售业REITs的数量占比均超过20%。租金稳定、回报率有上升空间，底层资产干净的项目多是REITs市场的“宠儿”。而我国商业不动产体量庞大，据共研网的数据，国内仅购物中心这一业态的存量面积就高达5亿平方米，资产总估值达十万亿元量级。
当然，这些存量资产估值、质地良莠不齐，但若能得到合理且有效的运作，疏通盘活这些存量不动产资产，减少对传统债务融资方式的依赖，增强滚动投资能力及可持续营运，打通“投融管退”闭环，将推动房地产行业向新发展模式转型。
打通“投融管退”闭环
“以商业不动产为底层资产发行REITs，不仅需要商业项目运营成熟，发起人具备较强的扩募能力，其实还难在‘投退机制’如何设置。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，传统商办领域的退出方式就是大宗交易，但是由于交易金额较大，门槛高，市场交易活跃度较低。
有公开数据显示，2023年上半年，零售不动产大宗交易有回暖，成交额近90亿元，占整体交易额比例回升至10%。
“在当前存量商业地产资产规模较大的情况下，有成熟经营经验的运营商可为存量项目提供优质的运营服务，提升资产回报率，助力存量项目发行公募REITs，多方共享收益。”中指研究院研究副总监徐跃进向《证券日报》记者表示，这相当于为不动产投融资开辟了一个新路径。
“从普通投资者的角度来讲，原来投资商办领域的方式就是买资产，这样购置成本高，且缺乏优质的运营内容，而消费基础设施公募REITs的推出，也为普通投资者打开了新的投资渠道。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，从企业角度来看，开发商有了资金退出的通道，尤其是现金流较为紧张的房企，通过盘活存量资产，可以有效避免债务风险，为自身经营安全“上保险”。
“公募REITs是商业地产循环关键的一环，让企业真正打通投、募、管、退的商业环节，消费类基础设施REITs的推出，市场空间以及发展潜力巨大。”11月2日，印力集团董事长丁力业在2023年观点商业年会上表示，“这对公司来说是历史性机遇，给我们注入了极大信心。”
“对于民营房企来讲，现阶段如果企业有购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施的优质资产，可以通过REITs的通道退出，补充公司的现金流，对营造企业当前稳定的发展环境显得更加重要。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者如是称。
“运营服务”成发展关键词
从10月26日首批申报项目各消费类基础设施公募REIT的招募说明书来看，此次参与公募REITs试点的底层资产包括青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙览秀城、物美大成项目/玉蜓桥项目/华天项目/德胜门项目，涉及的消费基础设施评估价值合计约143亿元。
在多份招募说明书中，基金管理人均表示，基金持有项目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水平很大程度依赖于底层资产的运营情况。
从青岛万象城来看，作为购物中心，其主要通过商铺出租产生租金收入、物业管理费收入及固定推广费收入，占比超过95%以上。由此可见，在资产运营上，开发商旗下的经营管理机构对REITs收益情况负有主要责任。
但当下，拥有出色运营能力的不动产运营服务商并不多见，万科、华润置地等头部房企旗下的运营机构由于布局早，运营模式相对更成熟，所以才能拔得头筹。
更为重要的是，在开发业务增速不断放缓，房地产市场由增量开发时代转入存量运营时代的大经营环境下，优秀开发商均在开拓第二增长曲线，商业地产、物流地产、产业地产、物业管理、代建等靠运营服务赚钱的涉房多元业务，被视为房地产下半场增厚利润池的关键突破点，亦是房企从以重资产模式的开发商，向以轻重结合模式经营转型的有力抓手。
换句话说，“运营服务”有望成为房地产新发展模式的关键词，且这一路径正愈发清晰。正如万科董事会主席郁亮在近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。
至于基础设施公募REITs未来的市场空间如何，徐跃进向记者表示，以海外成熟市场规模推算，我国公募REITs的市值规模或可达到5万亿元的体量，其中消费基础设施公募REITs市值规模或可超7000亿元，潜在空间庞大。在这其中，对房地产市场中的存量不动产投资运营管理领域而言，未来发展大有可为，公募REITs有望成为新的金融抓手，释放基建投资新活力。
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