专家解读：有助于与商业贷款挂钩，释放部分购房需求
11月14日，广州住房公积金管理中心发布《广州住房公积金管理中心关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》(以下简称《通知》)，对使用公积金贷款购房家庭的住房套数认定、最低首付款比例等政策进行优化调整。
住房套数认定以广州本地住房核算
《通知》明确：一、家庭名下住房套数以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产(土地、房屋类)信息查询结果》显示家庭(含所有家庭成员)已拥有住房套数核算。二、对购买广州市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%。三、对无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金贷款，下同)记录或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%。四、对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。
广州住房公积金管理中心发布的《通知》政策解读提到，家庭名下住房套数仅计算广州市住房，外地住房不计算，住房贷款记录(无论是否已结清)不再影响住房套数认定。购买广州市第三套及以上住房的，不予发放住房公积金贷款。在计算家庭名下住房套数时，仅按照《通知》第一点计算家庭当前拥有的住房套数，已卖出且已不在家庭名下的住房不计入。使用广州住房公积金贷款时，住房贷款记录的认定范围为全国，购买普通住房和非普通住房适用相同的最低首付款比例。
另外，如住房公积金贷款还未办理过户抵押，则可以向原贷款办理网点提出按《通知》政策办理的诉求，根据贷款办理网点的指引进行资料修改或者撤销贷款后重新申请。
公积金贷款利率较低，激发购房热情
此次广州住房公积金贷款政策的优化调整，明确家庭住房套数认定标准，与今年8月底广州执行商业银行贷款“认房不认贷”政策颇有相似之处。此前广州明确，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，而后，广州商业贷款的房贷利率首付比例下调，首套房最低首付30%，利率为LPR-10bp，购买第二套房时有在供贷款的，最低首付为40%，利率LPR+30bp。
根据最新发布(2023年10月20日)的贷款市场报价利率(LPR)，当前， 5年期以上LPR为4.2%，而广州首套个人住房公积金贷款5年以下(含5年)的贷款利率为2.6%，5年以上为3.1%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，商业贷款启动“认房不认贷”以后，相关优惠政策进一步扩展到更多群体，公积金贷款利率比较低，更能激发购房热情。“此次广州住房公积金贷款的‘认房不认贷’政策，首套房最低首付比例仅为20%。比商业贷款步子迈得更大一些，公积金主要支持的是缴存职工，更能彰显民生属性。”
广州目前购房仍以组合贷形式为主
记者了解到，目前，广州使用住房公积金贷款购买自住住房的，现行一人贷款最高额度为60万元，两人或两人以上购买同一套自住住房的，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为100万元。如符合二孩及以上家庭支持政策的，贷款最高额度上浮30%，一人贷款的最高额度为78万元，两人或两人以上一起贷款的最高贷款额度为130万元。不过，最终可贷额度将结合申请人公积金缴存情况、家庭收入、购房总价款、首付比例等因素综合计算得出。
根据专业机构克而瑞统计的广州各区房价数据，当前广州总价200万元以下的住宅集中在增城区、花都区、从化区的部分置业板块，若仅使用住房公积金贷款，仍较难做到覆盖房屋总价。与此同时，截至11月14日，多名楼盘销售人员向记者透露，银行尚未同步最低两成的首付款标准，使用商业贷款和公积金贷款的组合贷款最低首付仍需三成。
李宇嘉表示：“当前，购房者对房价、房贷利率、月供都比较关注，对公积金支持购房的呼声也越来越高。新政能否起到较大的作用，取决于缴存职工能否贷到足够的额度。在广州买房大概率还是需要采取组合贷的形式，该政策会释放一部分购房需求，但需要客观看待。”
易居研究院研究总监严跃进表示：“对有换房需求的购房者，后续按照首套房标准进行，利好改善性住房需求释放”。严跃进表示，在上海和北京后，广州也落实了公积金“认房不认贷”政策，“此前这项政策主要是在商业银行贷款中体现，而现在全国各地都陆续推进到了公积金贷款，有助于和商业银行贷款做较好的挂钩。同时，这说明第四季度一线城市购房政策进一步松动，对其他城市有较大的启发和示范效应。”
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