2022年年报披露已近收官。从财报披露的数据来看,多家上市房企大额计提资产减值准备,少则几亿元,多则上百亿元,且计提规模增幅显著。此举直接对相关房企利润造成了冲击,并成为其去年业绩亏损的主要原因。
资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。2021年以来,受房地产行业进入深度调整期影响,上市房企“缩表”进程加快。销售端整体下行压力延续,出险房企短时间内无法彻底解决债务违约问题,部分房企品牌受损程度加深,导致业内外对行业整体销售价格预期、资产评估更加谨慎……
诸多因素影响之下,驱动更多房企计提资产减值准备。在笔者看来,短期来看,资产减值导致的业绩亏损阵痛不可避免、影响不容忽视。但从长期来看,一方面,在谨慎性原则下,合理计提资产减值准备是正常操作,有其必要性;另一方面,过去虚高的资产价格此时也迎来挤水分的“瘦身”时刻,这也是行业回归理性、稳健发展的利好信号。
从计提资产减值准备构成来看,存货跌价损失占重头,其中待售和不可售产品减值风险最大。而土地跌价准备最少,完工项目跌价准备亦较少。从当前行业库存来看,去化速度整体较慢,头部房企存货量也相对较高。但一季度销售已经回暖,市场信心和预期都得到了有效修复,所以鉴于存货结构、营销策略、品牌信任度以及周转速度不同,企业未来面临的减值风险并不同。
从计提资产减值准备的企业构成来看,出险房企是重灾区,这些企业为应对流动性危机,折价出让资产、牺牲利润式以价换量是主流经营策略,从而使其面临更大经营挑战。从2022年上市房企财报表现来看,亏损大户多是出险房企,且均处于计提资产减值准备排行榜前列,对业绩和估值产生连带影响。
值得注意的是,从当下财务表现看,在计提资产减值准备的房企中,不乏优质房企,其利润或会因此有所下浮,但不少优质房企已经走上弹性扩表投资之路,释放积极向好的信号。
毕竟,从中短期来看,计提存货减值准备是上市公司出于谨慎考虑的一种会计处理手段,造成的利润亏损属于“浮亏”,后续待市场逐步恢复、债务重组有利好进展,或者资产处置变现力度加大后,前期计提的减值将视情况转回,这会减缓对企业造成的盈利压力。
现在的当务之急是,企业需要将重心转至存货管理上,通过盘活现有资产、加快出清现房库存,减少资金占用,在保证产品品质的前提下,尽可能缩短从拿地到竣工的交付周期,尽快恢复经营造血能力。
更重要的是,不管是当下还是未来,上市房企仍需在提升资产质量上下功夫。毕竟只要资产质量好、韧性强,待市场好转时,存货减值也能回调。归根结底一句话,好的资产质量才是房企未来利润的护城河。
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