良乡板块上新,北京建工·揽星宸正式入局“刚需内卷带”。
相比奶西的热闹,良乡板块乃至房山都超级安静,以致于存在感极低。临近西南六环,最低总价不到300万,这对帝都的买房上车族而言,相对友好。然而,刚需盘扎堆、竞品环伺,北京建工·揽星宸该如何破圈?
临铁盘,区域配套属加分项
◆ 商超:马路对面有便利店、超市、菜市场等,距离中海&·京西荟900多米;再远一点是龙湖房山天街、熙悦天街、首创奥特莱斯等;
◆ 交通:距离房山线苏庄地铁站约600米,走路8分钟。属临铁盘,公共交通出行较为便利;
◆ 医院:项目距离房山妇幼保健院、房山区老年病医院、良乡医院分别为1.5公里、1.1公里、3公里;最近的三甲医院为房山区中医医院,还在建设中;
◆ 教育:临近北京工商大学附属小学,仅600多米,走路10分钟;距离北京师范大学良乡附属中学、北京工商大学附属中学均为1公里左右,走路约15分钟;
◆ 公园:距离夏庄党建文化公园仅600米,走路约8分钟;
北京建工·揽星宸的地理位置
从项目位置看,北京建工·揽星宸临近翠柳大街,整个地块较为方正。环线方面,更靠近西南六环。
尽管位置偏且远,但北京建工·揽星宸属于临铁盘,这对刚需族来说,无疑是重磅利好。
北京建工·揽星宸属临铁盘,距离房山线苏庄地铁站约600米
在买房人眼里,“新盘+郊区”约等于“周边配套差”。然而,北京建工·揽星宸却颠覆了上述认知,周边的生活氛围较为浓厚。
马路对面的家家福超市、佳世苑菜市场以及各类底商,均洋溢着浓厚的烟火气。项目南侧的超级蜂巢也有部分底商,可满足日常生活所需。
北京建工·揽星宸项目对面的部分底商
北京建工·揽星宸项目对面的佳世苑菜市场
北京建工·揽星宸南侧的超级蜂巢也有部分底商
此外,项目临近复合商业中海·京西荟,虽然招商工作仍在继续,但整体的商业气氛尚可。
中海·京西荟
医疗配套方面,北京建工·揽星宸周边有房山妇幼保健院、房山区老年病医院、良乡医院等,距离较近的三甲医院是房山区中医医院,不过还在建设中。
北京建工·揽星宸周边有房山区妇幼保健院
教育配套谈不上顶配,但在西南六环也是杠杠的。苏庄大街的东侧就是北京工商大学附属小学,转入苏庄中路就能看到北京工商大学附属中学、北京师范大学良乡附属中学(初中部),这些学校距离北京建工·揽星宸都不算远。
北京工商大学附属小学
北京师范大学良乡附属中学(初中部)
北京工商大学附属中学
一直以来,良乡都是房山发展的核心地带,而良乡组团分为良乡大学城和良乡新城。良乡大学城作为重点区域,交通、商业、教育、医疗等配套相对完备。相比之下,良乡新城远不如良乡大学城。
虽然北京建工·揽星宸位于良乡新城,但周边的配套确实比较“抗打”,区域内的小环境均属于加分项。
在规划方面,北京建工·揽星宸北侧为综合性商业金融服务用地,约2.35万平,未来极有可能打造为社区商业。地块的东北角有基础教育用地,规划为6班幼儿园。此外,在商业用地的北侧有一条约7米宽的街坊路。
FS00-0113-0008为北京建工·揽星宸,FS00-0113-0009为基础教育用地
然而,西南六环的地理位置,也决定了北京建工·揽星宸距离哪里都挺远。苏庄地铁是房山线的倒数第二站,从这里到首经贸地铁站换乘10号线40分钟左右,如果还需换乘其他地铁线,所花时间可想而知。
刚需内卷,价格是关键
过去几年里,良乡主打限竞房。例如,首创·紫悦台、金樾和著、中骏·云景台等等。
在此基础上,改善类需求市场非常小,一些大户型项目去化较为艰难。特别是遭遇市场下行周期,简直难上加难。
北京建工·揽星宸工地一隅
开发商都深谙此道,一旦进入良乡区域,项目基本以刚需为主。最后的结果就是,整个区域刚需扎堆,内卷严重。
以中建智地为例,围绕良乡高教园区,自北向南依次是春和印象、京西印玥和学府印悦等3个“印”系列的刚需盘,房源合计超过2000套。
春和印象售楼处
面对残酷的市场环境,北京建工·揽星宸也只能走刚需路子。
规划条件显示,地块建筑规模为10.93万平,容积率2.4,控制高度45米。北京建工·揽星宸规划楼栋总数22栋,总户数1273户,属大型社区。其中,9层以下的洋房7栋,10-15层小高层15栋。
地块的规划要求
因为北京建工·揽星宸紧邻翠柳大街,西侧的楼栋受南北六车道的噪声影响比较大。如果你考虑出手,噪声这事儿还是要认真考虑的。
北京建工·揽星宸西侧紧邻翠柳大街
刚需项目面积段通常主要集中在两居、三居。例如,春和印象的户型包括73平两居、85平三居、89平三居、91平三居,学府印悦涵盖63平一居、76平两居、87平三居、100平三居、120平四居,京西印玥则是73平两居、83平三居、89平三居、106平三居。
不难发现,春和印象、京西印玥均以两居、三居为主,只有学府印悦包含一居到四居。三个项目中,京西印玥二期2021年9月开盘;其次是学府印悦,2022年3月开盘;最后是春和印象2022年9月开盘。
如果把户型设计和开盘时间结合起来看,就能窥见中建智地艰难的市场试水过程。
作为竞品,北京建工·揽星宸属后来者,自然希望通过面积段的设计能够吸引更多的购房人群。因此,户型从50多平的一居横跨118平的四居。言下之意,只要进售楼处,总有一款适合你。
北京建工·揽星宸售楼处临近熙悦天街
在户型面积的设定方面,北京建工·揽星宸更为细致,包括50多平的一居、64平两居、71平两居、72平两居,75-76平两居、84平三居、89平三居、93平三居、102平三居、118平四居。
值得注意的是,64平与71平的两居均是东西朝向,72平的两居为纯南向和东南朝向,其余的两居、三居、四居为南北通透。
内卷之下,市场成交依然平平。截至2023年2月3日,京西印玥二期、学府印悦、春和印象的网签率分别为39.14%、13.90%、8.74%,成交均价依次为4.5万/平、4.03万/平、3.96万/平,后期降价走量或是以上三项目的出路。
截至2月3日京西印玥二期、学府印悦、春和印象的网签情况
从上述成交价格可知,刚需客群对价格异常敏感。目前,北京建工·揽星宸周边二手房为中海京西里2月的挂牌均价3.35万/平、马路对面的佳世苑南区挂牌价为2.93万/平、佳世苑北区3.16万/平。
虽然北京建工·揽星宸的销售指导价为4.5万/平,但实际售价大概率会低。据了解,成交均价约3.4-3.8万/平。
北京建工·揽星宸对面的二手房佳世苑南北区
其实,人口集聚的因素,主要是产业和学区。目前,房山有科技园区,不少已竣工,但入驻率非常低。产业没有起来,人流也有限,市场成交量自然也不高。
加之,房山区域内卷严重,良乡板块又有多个项目集中开盘。北京建工·揽星宸要想破圈,难度系数其实不低,就看价格能否打动购房人了。(记者 史然)
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