焦灼了一年多的房企化债问题似乎正迎来拐点。最近一周内，央行、银保监会、中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）等接连发布包括支持房企存量贷款、债券合理展期等在内的系列措施，被业内认为是房地产下行周期以来最强有力的政策支持。种种迹象显示，房企化债有望迎来黎明时刻。
对于央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出的16条金融支持房地产市场措施（以下简称“金融16条”），10余家民营房企代表在接受《证券日报》记者采访时普遍认为，“金融16条”利好房企融资端，有助“保交付”，而房地产市场走出低谷，未来还需要市场端的恢复。
不过，对于出险房企，目前重点仍聚焦于如何进行债务重组，以及探索债务展期等化债途径。中指研究院监测数据显示，截至11月16日，房地产债务展期规模已达1505亿元，涉及相关房企40家；此外，约有17家企业计划推出债务重组方案。
“当前多数出险房企首先选择对到期债券进行展期，延后兑付压力，为解决流动性问题争取时间。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，房企化债有赖于市场的回暖，房企的核心资产是开发项目，如果市场热度较高，核心资产能有效转化为现金流，即若市场回暖，债务展期及再融资难度也将相应下降。
积极缓解债务及经营压力
“金融16条”的出台，明确了房地产关联各方主体目前的主要任务，预计未来房企尤其是民营房企将获得开发贷、债券、信托等多渠道的融资支持。
“供需两侧双管齐下，将有效避免房企债务风险蔓延。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，对按期兑付确有困难的房企而言，“金融16条”有助于其通过协商完成展期、置换到期债券，为资金周转提供空间，让经营稳定但受行业下行陷入暂时流动性困难的房企率先脱困。而支持存量贷款、债券合理展期，叠加对“保交付”进行金融支持的实质性落地，将使已出险房企获得喘息机会，甚至带动市场进入信用修复期。
从多家民营房企近期表现来看，企业仍在积极筹钱补充现金流。“金融16条”出台后，11月15日碧桂园公告称，订立配售协议拟配售14.63亿股，所得款项总额约为39.2亿港元，用途为现有境外债项再融资、一般营运资金和未来发展。
次日（11月16日）雅居乐发布公告称，公司拟以先旧后新方式配股，净筹措资金约7.83亿港元。公司称，拟将认购事项所得款项净额用作现有债项再融资及一般企业用途。
让市场产生较强信心的还有“第二支箭”——民营企业债券融资支持工具，其在新增“直接购买债券”的同时，提及了央行2500亿元的资金支持规模。
11月15日，“第二支箭”首单中票落地，龙湖集团完成200亿元中期票据注册；此前一天，交易商协会受理的美的置业150亿元中期票据储架式注册发行；而更早之前（11月11日），新城控股公告称，公司拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。
在业内看来，“第二支箭”“金融16条”以及保函置换预售监管资金的统一规定，提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性压力。
推进多种债务重组方案化债
除了优质大型民营房企，目前一些已经出现债务违约的房企也积极推动债务重组。
11月15日，记者从知情人士处获悉，融创房地产集团正准备对其境内的债券进行整体重组，目前正在对重组条款进行磋商。据悉，截至目前该公司存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。“后续进展还有待公告。”该知情人士告诉记者。
早在11月1日，旭辉控股公告称，已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付本金和利息，寻求境外债务全面解决方案，为缓解流动资金压力及为业务营运提供资金，正积极探索处置境外资产。截至该公告日，旭辉控股境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元。11月16日，旭辉集团相关人士就上述事宜向记者表示，“目前还没有最新进展公布，希望往好的方向走。”
“好消息真的来了。我们正在推进债务重组，希望能得到好结果。”一家债务重组计划暂停已逾半年的某房企人士向《证券日报》记者表示。而某千亿元级房企人士则向记者透露，“（公司）债务展期都在正常进行中，至于是否有境内外整体债务重组计划，虽然暂时没有安排，但不排除后续会采取行动。”
“当前约有17家房企计划推出债务重组方案，其中，华夏幸福、富力地产以及中国奥园债务重组及大规模债务展期已取得进展。但多数出险房企仍未实现整体债务重组，暂未走出流动性危机。”刘水称，房企债务重组方式包括出售资产清偿债务、以非现金资产清偿债务、债务展期、债务减免、增加抵押物、债转股、共益债等，当前而言，多数房企需要采用组合方式制定债务重组方案，根据企业自身资产结构、债务结构和投资人要求选择合适的方案。
“房企债务问题较为复杂，旗下不少资产可能早已被抵押融资，更何况在市场下行期，要想找到承债接盘者或者采取引入战投等方式进行债务重组并不容易。”严跃进向记者表示，市场下行期推动债务重组，房企付出的代价较大，各方利益更不好协调，所幸“金融16条”出台，将促使相关金融机构重估房企真实资产与负债情况。
债务展期规模已达1505亿元
值得关注的是，“金九银十”成色不足，叠加市场下行期处置资产不顺利，使得近期债务违约房企数量又有增加。
上海票据交易所信息显示，前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家；涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。10月份以来，三巽集团等多家房企发布接到债权人清盘呈请公告。
不过，在近期利好政策频出背景下，部分民营房企将有望熬过寒冬。事实上，相对于各类债务重组方式，将存量债务展期才是当下成功率更大更有效的暂时化债方式。
在实现债务展期的房企中，富力地产债务规模较大。11月10日上午，富力地产公告称，经过债券持有人会议表决，“H16富力4”等8笔境内公司债券获得展期，债券总额135亿元，加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。今年7月份，富力已经完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元），还款期限全部延长了三年至四年，涵盖了公司所有中长期境外美元债。
由此，富力地产共467亿元的境内外债务问题迎来转机，为公司获得至少3年的喘息时间。
“债务展期，公司一直在按部就班地谈，但此前能谈成功，往往要付出比较大的代价。现在有了政策支持，谈判的难度会降低。此外，信托方面也有支持，展期覆盖面会扩大。”某房企内部人士向《证券日报》记者介绍，此前小规模发债成功后，金融机构或部分债权人会挤兑，难以有效解决流动性紧张，但如今规模较大，灵活性较强，有望将资金真正用于“保交付”或者经营端。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《证券日报》记者表示，事实上，在当下市场环境中，债权人除了同意展期，似乎也找不到更好的回收资金的方式。
化债核心动力仍在销售
“房地产行业产业链很长且较为复杂，长远来看，化债的核心动力仍在于销售端回暖。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示。
东高科技投研学院副院长杨波向《证券日报》记者表示了相同观点，“房企化解债务问题涉及方面广，各方利益不好协调，要想推动债务重组成功，核心还是要房地产市场销售回暖。”
不过，目前房企销售整体复苏力度较弱。中指研究院发布的数据显示，前10个月TOP100房企销售额同比下降43.4%，降幅较前9个月收窄1.7个百分点，降幅连续5个月收窄，但收窄幅度均没有超过2个百分点。这其中，除了国企、央企销售较为稳健外，亦有部分中型优质房企销售额上升。而据多家第三方机构公布的10月份单月销售情况来看，在TOP100房企中，逾六成企业单月销售额环比增长。
“万科在10月份的最后一天召开了一次内部会议，对今年最后两个月的销售冲刺做了部署，例如加大各类销售渠道的合作力度等。”有业内人士向记者透露，此前，万科一向重视培养自营营销渠道，此次则强调以销售结果为导向，在市场持续疲弱的情况下，向渠道发力，在最后两个月全力冲刺。
此外，为了冲击年度销售目标，自11月16日起，远洋集团推出“远洋周三见”整合营销活动，覆盖北京、上海、广州等30余座城市的上百个楼盘。同时，公司还利用“双十一”“双十二”等节点，积极通过线上引流获取新客户，并持续挖掘老带新成交。
对此，国金证券研报提出，民营房企面临的主要困境是销售下滑回款减少。在当前宽松政策背景下，“手里有货、货能卖动”的房企能够享受红利，并借机抢占市场。
对于销售市场后续表现，中国银河证券研报认为，近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着“高能级”城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动，由于房价传导机制为自上而下，所以“高能级”城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏轨道。
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