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  • 合景泰富偿债近80亿后寻求债务展期 上半年营收净利双降

  • 2022-10-09 10:10:28 来源: 中国网-财经
  •   中国网财经9月15日讯(记者 魏国旭)近期,又一家房企加入寻求债务展期的“阵营”。9月13日,合景泰富发布公告称,2022年9月到期两笔合计9亿美元债的交换要约已获本金总额约93%通过,2023年9月到期的7亿美元债交换要约获本金总额约91%通过,同意征求也获得通过。

      此前的9月2日,合景泰富宣布对公司一年内到期的三笔美元债券进行交换要约,并对其余公司2024年至2027年到期的六笔美元债券同时开展同意征求,以豁免与交换债券的交叉违约,交换期限为9月2日至9月9日;给出的交换要约方案包括本金不折价、摊销比例高以及以高质量境外资产挂钩指标作为增信措施等。

      上半年预售额262亿元

      合景泰富寻求债务展期,与目前房地产市场整体融资环境未见有效改善密切相关。克而瑞研究中心的数据显示,8月100家典型房企的融资总量为323.64亿元,环比下降41.5%,同比下降60.8%,没有境外发债。房企融资量已连续5个月环比减少。

      此外,尽管各地调控政策有所放松,但由于行业信心恢复需要时间,房地产销售并未出现企稳向好迹象。国家统计局数据显示,今年1-7月商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%;商品房销售额75763亿元,同比下降28.8%。而合景泰富的销售额更是近乎“腰斩”,上半年公司及其合营企业及联营公司的预售额为262.28亿元,同比下滑53.31%;预售建筑面积约为135万平方米,同比下滑52.9%。

      由于房地产业务拖累,上半年合景泰富收入约84.7亿元,同比减少34.7%;拥有人应占溢利约4.35亿元,同比减少84.2%;按权益合并核心毛利率为18.8%,核心利润率为10.5%。

      今年年初,合景泰富曾宣称,公司2022年全年可售货值达1600亿元。随着行业筑底,合景泰富的销售额同比下滑幅度有所收窄,前7个月累计销售额为309.89亿元,同比下降51.79%,而7月单月销售额为47.61亿元,同比下降幅度收窄至41.4%。

      同时,合景泰富的产品布局多位于大湾区及长三角区域,一、二线城市的占比为90%,且不乏高端项目。在市场反弹中,这部分市场有望率先回暖。克而瑞在报告中也认为,随着市场修复,需求反弹或加速,去化预期走强,将带来更好的业绩表现,企业需紧跟市场动态,及时调整推盘节奏、制定有效营销策略抓住机会窗口。

      不过,合景泰富在中期报告中表示, “保交付”为下半年工作重点,公司会在确保项目交付的同时,进一步提升品质。

      投资物业租金收入9.16亿元

      为应对房地产销售的压力,合景泰富在不断尝试“多元化”。

      数据显示,目前合景泰富已经开业投资性项目共45个,其中商场11个,写字楼10个,酒店24个;上半年租金收入增至9.16亿元,小幅增长1.7%;商场权益口径租金收入同比增长25%,写字楼租金收入同比增长16%。

      克而瑞在上述研报中指出,通过十余年深耕,合景泰富商业运营已进入收获期,上半年购物中心、酒店、写字楼均取得较好的进展,增强企业造血能力;商业数智营销平台项目正式启动,未来将持续提升综合运营实力。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,“对于同时具备房地产开发业务和投资物业业务的房企来说,多元化开发投资物业业务,将为企业带来可观的营业收入补充企业现金流。”

      财务压力下,合景泰富也在出售物业项目回血,其中包括多座写字楼。中期报告显示,合景泰富于年初组建了大客户销售团队拓展大客户资源,以促进整售位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼。合景泰富认为,这些项目位于一线城市的副中心或新兴商务区,推进写字楼整售落地预计将带来稳定可观的现金收入,增强公司财务安全垫。

      多管齐下筹资金

      宣布寻求债务展期的前几日,合景泰富在中期业绩报告中披露了偿债情况。今年上半年,合景泰富累计兑付包括境内债券、CMBS及ABS 59.39亿元,以及境外美元债2.5亿美元,共计人民币76.19亿元。合景泰富还表示,目前公司正在持续获得银行新增融资,并且正在积极落实项目新增融资。

      此前,为筹措资金偿还到期债务,合景泰富还出售了资产。7月27日,合景泰富宣布以现金代价13亿港元将持有的香港启德项目公司50%股权及股东贷款出售给龙湖。惠誉此前发布的报告指出,合景泰富在寻求写字楼的整体出售用于偿债,筹资金额约55亿-57亿元;今年4月,合景泰富已出售了位于上海的一栋写字楼,价格为13亿元。

      即便如此,合景泰富面临的财务压力依然不小。截至2022年6月末,合景泰富负债比率由去年年末的79.2%提高至93.2%,现金及银行结余的账面金额为221.97亿元,半年内减少了约73亿元。同时,公司总有息负债768.65亿元,其中短期有息债务226.06亿元,现金短债比仅为0.98,不足以覆盖债务。

      不过,合景泰富上半年经营性现金流净额保持正向,为38.07亿元。合景泰富在中期报告中强调,“当前,确保流动性是民营房企的重中之重。”但与此同时,公司也多次被曝出拖欠员工工资、农民工工资、第三方佣金等消息,为公司的流动性蒙上阴影。

      交银国际在研报中指出,未来几个月为合景泰富的还款高峰,此外流动性正在趋紧,鉴于行业逆风,公司今年上半年取得融资现金流出70亿元,截至6月底现金余额降至222亿元,去年12月底为294亿元。交银国际认为,与其以大幅折扣出售优质资产,不如寻求延长期限甚至全面解决方案,为恢复正常营运争取时间,可能更符合股东利益,维持合景泰富“中性”评级,短期盈利前景疲弱,目标价下调至1.6港元。

    (责任编辑:王晨曦)

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