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  • 小财看房|丽泽内城墅混战激烈 谁会买煜泽台?

  • 2022-10-09 10:10:16作者: 张增艳 来源: 中国网-财经
  •   近两年,丽泽金融商务区终于从大工地模样变身CBD范儿,区域的价值进入加速兑现期。围绕金融街外溢人群,不少内城墅已在丽泽板块排兵布阵,俨然一副“你未唱罢,我已登场”的架势,熙熙攘攘,好不热闹。

      北京的西二环到西四环原本是别墅绝缘体,自西宸原著落地后,内城墅的概念顺势火了一把。讲真,内城墅确实提升了地段的身价,那些叫得出案名的大平层基本都得10万+打底了。那么,在泛金融街的圈子里,大平层环伺,谁来为定制化的煜泽台买单呢?

      配套成熟

      ◆ 商超:1公里范围内有顺天府超市、首航超市、亿潼隆超市,距离首航生活广场、亿潼隆购物中心较近;

      ◆ 交通:地铁、公交均比较便利,临近七里庄、丰台东大街、泥洼、西局等地铁站,妥妥的临铁盘,同时靠近东大街、丰管路西口、七里庄路东口等公交站;

      ◆ 医院:临近解放军总医院第五医学中心(307医院),再远一点可以去北京大学第一医院丰台医院、天坛医院、首都医科大学附属北京口腔医院;

      ◆ 教育:临近丰台区人民政府机关幼儿园、丰台第一幼儿园、丰台第二幼儿园、丰台第五小学、丰台三小、北京十二中、首都师范大学附属丽泽中学等教育资源,同时地块也有配套的幼儿园用地;

      ◆ 公园:1公里范围内有丰台花园、庄怡公园等;

      周庄子地块的地理位置

      看地以来,周庄子地块是小财见过最特别的,其突出的特点就是“散”。从地图上看,地块恰好在西三环与西四环之间,临近丽泽金融商务区,由3个独立的组团构成,彼此间并不相连。其中,有4块居住用地、1块基础教育用地、1块绿隔产业用地。受地块限制,懋源直接规划为三个项目,分别为煜泽台、璟廷、璟瑜。看名字就知道,这三个项目属于两个产品系。

      地块由3个组团构成

      不愧是内城地块,除了散,就是贵。彼时,周庄子地块一挂出来就备受市场关注。当懋源以43.34亿竞得该地块时,犹如在平静的水面投下一颗石子,连市场都跟着躁动。抛开地块本身的光环,不论产品形态如何,仅地理位置就天然地决定了其是内城墅。

      北京十二中

      不得不说,内城墅的扛把子之一便是配套,这是郊区新盘无法比拟的。小财觉得,对于买房人来说,只要开车在地块附近转转,或多或少都能勾勒出未来的一些生活场景。

      周庄子地块的规划要求

      根据规划条件,煜泽台附近还有一些新配套。例如,ZZZ-L07(西)地块、ZZZ-06地块分别有商业服务500平、260平,共计760平;ZZZ-22地块则规划为幼儿园用地。不过,新配套需在落地后才能知道是哪所幼儿园以及具体的商业项目。

      大平层混战

      在“L”形地块上,懋源引入了台系产品,呈“点”状分布。据小财了解,煜泽台总户数324,共8栋楼,7-23层不等,户型面积为99-229平。其中,主力户型为225平、229平的五居,主要分布在边厅和中厅,属典型的大平层。与煜泽台相隔一条马路,就是配建的共有产权房懋源·晟府。要知道,圈层不同,世界亦不同。

      共有产权房懋源·晟府,与煜泽台相隔一条马路

      尽管懋源的台系产品较少,仅有红玺台、钓云台,但其名声在外。因此,作为台系产品的延续,煜泽台算升级版,强调功能性和全龄化。尤其是进入三胎时代,居住需求升级,对产品也提出更高要求。煜泽台就此提出“5+1的功能空间”。

      对购房人群而言,2000万+的预算,他们在丽泽金融商务区周边的选择还是很多的。仅西三环和西四环之间,就有煜泽台、紫辰院、泰禾西府大院、中海甲叁號院;在西二环与西三环之间有端礼著、北京瑞府等。

      丽泽金融商务区附近的大平层项目(来源:贝壳找房)

      从2015年开始,不少开发商陆续进入丽泽金融商务区,懋源·钓云台、龙湖西宸原著、昆仑域、中国玺逐步面市,丽泽也被贴上了“豪宅板块”的标签,外界一度以为丽泽可以匹敌中央别墅区。

      然而,时间给出了答案。丽泽板块虽大平层云集,但与中央别墅区相去甚远。此外,大平层将别墅上下的功能空间打造为同一层,其与真正的别墅仍有很大差别。直白一点,也许身价接近,但大平层与纯别墅的居住体验并不能完全划等号哦。

      那些能豪掷2000万+的人群,似乎更认可中央别墅区。在小财看来,丽泽的豪宅板块,完全是被地段价值撑起来的。按照location原理,最直接的反映就在大平层的总价上。

      从西二环到西四环,这些大平层项目都将客群锁定为金融街外溢人群,竞争的激烈程度可想而知,产品力、性价比也成为各家争锋的焦点。

      煜泽台空间增加,最直接的是总价上升。目前,煜泽台均价为10.6万/平,建面约180-230平的总价为2000万-3000万。对比来看,北京瑞府均价为10.2万/平,主打132-188的三居、四居。

      除了更靠近内城,北京瑞府的单价、总价优势明显,均低于煜泽台。端礼著同样有内城优势,单价为11.2万/平,户型面积主打130-180平,总价约1500-2100万,优势突出。

      值得注意的是,北京瑞府188平的四居共有两类户型,整体似长方形状,南向都是四面宽,除了客厅外,还有两个卧室和书房,采光较好。煜泽台225平、229平的五居户型则整体偏正方形,南向均是三面宽。

      煜泽台再往南就是“神盘”中海甲叁號院,均价12.5万/平,主力户型是200平的四居,总价2600万起,在南向三面宽的基础上,主卧卫生间属于明卫,同时,有转角阳台。因此,在高手如云的丽泽板块,小财也为煜泽台捏了一把汗。(记者 张增艳)

    (责任编辑:畅帅帅)

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