降低刚需购房压力 放大地方政策效果 促楼市回稳
央行调整首套房商贷利率下限
为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，昨天，央行、银保监会宣布下调商业性房贷利率下限，其中首套房贷利率为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。
此举将进一步降低刚需购房成本，减轻购房压力。有分析人士表示，近期全国各地降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售等调整政策接连不断，央行这一利好政策的出台，将为全国房地产市场交易创造更好条件。
贷款200万每月少还237元
《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限将减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
《通知》调整的是首套房商贷利率的下限，各地还将根据辖区内各城市房地产市场形势变化及调控要求，自主确定首套和二套房个人商贷利率加点下限。
首套房贷利率下限减20个基点，据测算，以200万元贷款金额、等额本息、30年月供偿还为例，购房者每月可减少月供支出约237元，未来30年内共减少利息支出约8.5万元。
“按央行公布的实际利率测算，理论上是打了95折。但实际操作如何，要看各地银行的规定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从当前对于新市民购房贷款政策进一步放松的角度出发，未来新市民或可拿到这些超低利率的贷款，体现了国家对于新市民购房方面的支持和保障。
助推地方政策落实效果凸显
4月29日，中共中央政治局召开会议，会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。会议的定调有利于各省市按照“因城施策”的原则出台政策。
目前各地楼市松绑已呈现井喷趋势，截至5月13日，已有超30个城市在5月发布了稳楼市政策。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年以来我国已有超110个城市出台楼市松绑政策，主要覆盖放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、公积金贷款放松、放松限售、购房补贴六大层面。
继郑州、哈尔滨等省会城市率先放松楼市“限购”“限贷”后，近期，东莞、南京也出台楼市新政，对多孩家庭放宽“限购”。常州、沈阳、舟山等城市也于近日出台公积金贷款方面松绑政策。
“各地不断出台松绑楼市政策，但从市场实际恢复情况来看，市场回稳的速度不及预期。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，其中一个原因是缺少中央实质性的政策支持，而本次中央差别化信贷政策将放大各地松绑政策效果，这也是中央首次明确传达“救市”信号，预示着如果后续市场回稳不及预期，各地政策松绑力度还会进一步加强，直到达到市场预期。
另据4月公布的5年期LPR报价4.6%，减20个基点意味着首套住房的房贷利率最低可达4.4%，重回2015年9月后的房贷水平。“2016年全国房地产升温的一个重要原因就在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。”王小嫱说。
严跃进也指出，央行下调首套房贷利率下限将引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其在房贷利率方面，能降则降、能低则低，最终也刺激房企积极推盘和销售，充分带动房地产交易行情的活跃。
预计北京下调幅度小于其他城市
央行此次仅调整首套房贷利率下限，二套住房个人商贷利率政策下限保持不变。
“首套房与二套房贷款利差进一步拉大，能够在刺激首套房需求释放的同时，避免扩大投机性需求，守住房住不炒的原则。”中泰证券首席分析师杨畅表示，对于部分人口流入数量较大，住房有刚性需求的城市，也可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。
北京未来将如何调整商业性个人住房贷款利率？数据显示，自2021年三季度以来，北京新房市场成交量呈现逐季度下降的局面。今年一季度新房成交量再度下降至13092套，较上年四季度下滑37.71%，较去年同期下滑40.12%。王小嫱分析，今年以来北京楼市交易虽然回升速度快于其他城市，但市场成交规模仍低于去年同期，“叠加4月疫情突发，市场回升受阻，北京跟随央行差别化信贷政策概率较大，但下调幅度会小于其他城市”。
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