中国网财经11月26日讯(记者 刘小菲)近期，更多房企加入到银行间市场发债的队伍中来。据中国网财经记者不完全统计，截至11月24日，本月房企计划发债规模超过400亿元，远超10月份房企境内发债总量。
其中，计划发债总额最多的是保利发展。11月22日，保利发展抛出一则发行不超过98亿元公司债券的计划，此前的11月17日，其已成功发行20亿元中期票据，利率为3.55%。此外，上交所债券信息平台11月24日的消息显示，中联华夏资本-保利发展商用物业第二期资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额为21.35亿元。
除保利发展外，中海企业发展、电建地产、珠江实业、建发房产均于11月22日发布发债计划，拟发行金额分别为不超过29亿元、15亿元、10亿元和4.4亿元，发行类别涉及公司债、中期票据、超短期融资券。11月23日，华发股份在上清所披露2021年度第四期中期票据募集说明书，拟发行金额为不超过5亿元，期限为2+1年。
另有部分企业已经发债成功。例如，招商蛇口本月内成功发行2021年度第九期超短期融资券和2021年第一期中期票据，合计发行总额达45亿元；金地集团11月11日宣布完成一笔15亿元中期票据的发行，利率为4.17%；城建发展和光明地产也于近期发行了2021年度第三期中期票据，发行金额分别为7.3亿元和5.8亿元。
“借新”多用于“还旧”
上述房地产企业通过发债募集的资金，多数用于“偿还旧债”。
数据显示，截至9月30日，保利发展负债合计为1.09万亿元，合并口径的资产负债率为77.93%，扣除预收账款后的资产负债率为66.62%。
截至募集说明书签署日，华发股份及其子公司发行债券合计金额597.59亿元，待偿还余额366.42亿元；电建地产待偿还境内债务融资工具及其他债券余额为176.15亿元；建发房产待偿还直接债务融资余额364.43亿元；招商蛇口、金地集团、光明地产、城建发展待偿还的债务融资工具余额分别为368亿元、562亿元、70.66亿元和184.2亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财经记者采访时指出：“从这波房企的发债情况来看，不仅参与的房企数量越来越多，而且涉及的金额也挺大，对房企经营等有积极作用，也有助于年底的销售回款。”
中国网财经记者也注意到，除发债企业数量增多外，监管部门的审批速度也在加快。以保利地产发行的中期票据为例，11月11日对外披露发行计划，11月17日已经发行完成；小商品城11月10日宣布的10亿元超短融计划，11月15日也已经发行完成。
“降负债，加大现金回款”仍是重中之重
不过，从发债主体来看，当前发债成功的仍是以央企国企为主，且主体和债券的评级相对较高，而针对民营房企的融资“是否会放开、何时放开”尚未有定论。
据相关媒体报道，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，央行要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，矫正偏紧的房地产信贷环境，特别是对“三道红线”执行过紧的情况进行微调，不会全面放松，放松力度有限，因此不会出现房企集中发布融资方案情况。
天风证券分析师在近期研报中指出，最有助于提升传导弹性的是针对房企本身的融资放松，例如房企债券、ABS等，目前该方向的政策有一定调整，但主要是针对资金周转压力本就不高的优质房企或国有房企，对资金周转困难较大的高杠杆和民营房企帮助有限。
克而瑞研究也表示，政策边际放松的口子不会开得太大，主要在于当前房企的流动性问题发酵未见底；另外政策在预售资金监管层面较严，房企仍面临着层层限制。当前政策密集发声主要意在维稳，融资端口的破封仍是“经营状况良好、资产优质”企业的机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。
鉴于此，“未来一段时间，众多房企仍需要积极降负债，加大现金回款”已成行业共识。不过，在市场持续降温的大背景下，房企的销售难言乐观。克而瑞发布的数据显示，1-10月百强房企操盘金额93347.2亿元，较2019年和去年同期分别增长18.5%和6.7%，增速明显放缓。从10月单月来看，百强房企中逾8成企业销售金额同比降低，其中44家同比降幅超过了30%。
有分析师告诉中国网财经记者，“以价换量”或是企业加快去化的途径，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。以备受关注的“三道红线”为例，此前发布的半年报显示，在披露相关数据的85家房企中，绿档、黄档、橙档企业分别有32家、32家和13家，还有8家房企居“红档”，包括蓝光发展、京投发展、格力地产等。
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