中国网财经11月16日讯(见习记者 甘承浩)港交所11月12日发布的信息显示，中亿基业控股有限公司(下称“中亿基业”)首次提交的招股书进入失效状态，这意味着其成为宁夏第一家港股上市房企的“愿望”暂时落空。
资料显示，中亿基业是一家家总部位于宁夏银川的房企。中指院数据显示，中亿基业在银川、西宁两城房地产市场市占率位列第一，但从全国来看，2021年前10月，中亿基业121.2亿元的销售金额排在房企第141位。此外，其招股书也显示，近三年中亿基业出现毛利率下滑、资产负债率连年攀升、区域布局单一土储不足等问题。
冯仑、朱瑜“现身”高管名单
中亿基业历史可以追溯到1991年的中房银川总公司，即宁夏中房实业的前身，主要从事物业开发、物业管理以及提供养老及教育服务等。招股书显示，宁夏中房实业于2020年12月1日进行公司分立，成立宁夏中房发展以承接分立之前宁夏中房实业开展的除物业开发外的其他业务。
事实上，今年5月11日递交招股书的中亿基业，仅仅成立1年时间。2020年11月5日中亿基业注册成立，随后将宁夏中房实业重组注入公司，中亿基业的实际IPO主体正是分立后的宁夏中房实业。
对于分立后的中亿基业与宁夏中房发展是否存在竞争关系，中亿基业方面表示，集团与其他业务性质不同，且存在明确的业务划分，因此，其他业务不会或预期将不会直接或间接与本集团的业务构成竞争。
值得注意的是，中亿基业招股书董事及高级管理层名单中，朱瑜、冯仑、欧阳宝丰、路林等地产圈知名人士分别担任公司非执行董事、独立非执行董事等职务，主要负责就集团的经营及管理提供战略建议推荐意见、独立建议等。
来源：中亿基业招股书
其中，朱瑜曾担任旭辉控股副总裁、旭辉永升服务执行董事；欧阳宝丰曾任宝龙地产首席财务官、复星地产副总裁等，现仍担任中国天然气集团、弘阳地产、中梁控股、新力控股等上市公司的独立非执行董事。
作为万通集团的创始人冯仑，“万通六君子”的故事伴随着中国房地产行业的发展。冯仑拥有28年的房地产投资经验，曾在1998年12月至2011年3月担任北京万通新发展集团股份有限公司的董事会主席，且该公司已于上交所上市。
资产负债率连年攀升
相比地产界知名投资人站台，中亿基业基本面情况更受业内关注。
招股书显示，中亿基业2018-2020年收入分别达25.04亿元、21.25亿元、56.36亿元，复合年增长率约50.0%；净溢利分别为3.65亿元、5.15亿元、8.43亿元，复合年增长率约52.0%。
需要指出的是，中亿基业的收入主要来自物业开发及销售。2018年至2020年，公司物业开发及销售收益分别为24.79亿元、20.74亿元、55.39亿元，占总收益的比例为99.0%、97.7%、98.3%。中亿基业方面表示，集团2019年并无交付任何新的大型项目，交付的总建筑面积由2018年的36.87万平方米减少至29.59万平方米，这也导致了2019年营收和利润出现下降。
此外，2018-2020年，中亿基业毛利率分别为34.8%、39.1%、31.8%。对于2020年毛利率大降7.3个百分点的原因，中亿基业解释称，2020年全年新项目交付大部分为优质室内装修工程，从而增加了开发成本，降低了毛利率。
中亿基业坦承，由于业务扩张及现金流量规划令财务需求增加，集团需要依靠大量借款维持公司发展。招股书显示，2018-2020年，中亿基业借贷总额分别为13.12亿元、13.51亿元、19.19亿元。此外，中亿基业贸易应付款项及应付票据也由2018年底的16.25亿元增至43.20亿元，其中2020年少于一年期限的已达40.27亿元。
来源：中亿基业招股书
随着借款持续增加，中亿基业的资产负债率持续攀升。2018-2020年，公司资产负债率分别为88.66%、91.68%、91.84%。
此外，2018-2020年，中亿基业旗下6个项目均存在预售资金未能根据相关监管规定全部或直接存入指定托管账户，涉及的预售资金总额达48.26亿元。
来源：中亿基业招股书
对此，中亿基业方面表示，未悉数或直接存入指定托管账户的预售资金已存入相关项目公司的一般银行账户，该等预售资金用于发展相关项目，例如用于支付建筑相关付款、项目融资成本及税项付款，该举动符合相关法律法规。
与万科合作开发比例大
截至2021年3月31日，中亿基业共有30个处于不同开发阶段的项目。其中，28个项目位于中国西北地区。土地储备合计651.67万平方米，其中约620.98万平方米的土地储备位于中国西北地区，占总土储的95.3%。
在中亿基业的总土储中，已竣工项目可供出售建筑面积、可出租建筑面积18.28万平方米，开发中物业的规划建筑面积470.458万平方米，持作未来开发的物业建筑面积仅剩162.94万平方米。
然而，中亿基业30个项目中，仅有14个项目由全资附属公司开发，其中6个项目已出售建筑面积超过90%；16个项目由非全资附属公司及联营公司开发，占比过半。
招股书显示，截至2021年3月31日，中房万科实业拥有11个开发项目，总建筑面积338.96万平方米，占中亿基业总土地储备面积的52.01%。
中房万科实业是中亿基业与万科集团进行战略合作的平台公司，于2017年成立，股权由中亿基业持有40%，万科集团持有40%及深圳花银持有20%，而深圳华银将其20%股份的表决权赋予中亿基业。截至最后实际可行日期，其拥有15个项目公司。
制图：中国网财经
目前，中亿基业与万科合作开发的11个项目中，无一项目应占权益超过50%，最高的权益比例为40%，最低只有20%。对此，中亿基业方面表示，尽管在平台公司及项目公司持有的股权未超过50%，但透过中房万科事业表决权安排，我们仍获得该等物业发展的控制权。
此外，中亿基业董事局认为，与万科集团的合作策略对集团的业务合作伙伴及资深均属有利。
业内人士分析，房地产行业资本密集、竞争激烈及高度分散，联合开发越来越普遍。中亿基业也表示，集团将根据现行市况、发展目标及财务状况，继续与其他各方采取灵活且审慎的业务合作策略。
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