三批次集中供地陆续挂牌多重利好下土拍市场能否回暖？

2021-11-26 11:10:02作者: 甘承浩来源: 中国网-财经

　　中国网财经11月24日讯(见习记者甘承浩)23日，天津第三次集中土拍的11宗涉宅地块挂牌，起始总价约76.7亿元。至此，全国22个集中土拍城市中已有18个城市公布三批次土拍具体细则。

　　据中国网财经统计，上述18城合计推出涉宅用地528块，总起拍价达6159.9亿元。由于二批次集中土拍各城市土拍条件限制严格，房企参与积极性不高，导致地块流拍率居高不下，底价成交成为常态。因此，三批次土拍包括北上广深等一线城市在内的诸多城市都相应放宽土拍政策，部分城市还加大优质地块的供应，加之国家信贷政策有放松趋势，多重利好条件下三批次土地市场是否能回暖也引发外界广泛关注。

　　制图：中国网财经

　　优质地块增加土拍政策放宽

　　在已公布三批次供地信息的18城中，多数沿用“810土拍新政”要求，在此基础上有不少城市在第三次集中土拍前，选择放松土拍政策。

　　经历二批次超50%流拍率的广州，在第三次土拍前及时进行调整，南沙、黄埔地块取消单一地块全周期限价要求，部分地块取消了一个月内一次性付清总价的要求，允许最长六个月内付清，6宗回炉地块也应势降低了起拍价格。

　　此外，武汉本批次供地也优化了竞买方式，项目将在地价“熔断”后灵活采取“竞一次性付款”、“竞自持租赁住房建筑面积”和“摇号”等方式确定最终竞得人，竞买环节更为精简，方便企业操作。

　　而杭州此次与第二批地块竞品质和摇号两种方式并存的出让规则不同，此次地块统一采取“定品质+摇号”方式出让，并且调整地块上限溢价率为10%。同时，竞买人资格则取消了一年以上房地产开发资质与同一集团成员企业参加同一公告中地块竞买宗数不大于5宗等条件。

　　苏州则在房企缴纳费用方面给予放宽。据悉，苏州三批次供地，保证金方面，相较于二批次地块保证金比率50%居多，三批次保证金比率统一降为30%，二批次中竞得房企首次需缴纳土地出让金的60%，三批次中下调为50%。其次，三批次除了园区地块外，其余地块均未设置地块的市场指导价，取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。

　　不仅土拍政策放松，也有城市在三批次地块中推出多宗优质地块吸引房企。

　　与前两批集中供地相比，长沙本轮集中出让的地块在供地结构上有了明显变化，26宗地块中，纯住宅用地共18宗，占比69%，商住用地仅8宗；济南方面，济南城区所挂牌的75宗地块中，64宗涉宅用地占比近85%，而莱芜区所挂牌的6宗土地全部是住宅用地。

　　就地块区域分布而言，福州自然资源局把众多优质地块摆上货架，热点区域四城区共推出21幅住宅用地，其中16宗位于二环线附近，地块区位优越；广州方面，虽然三批次供地数量较二批次减少，但这批供地位置集中在主城和近郊。

　　成都5+2区域供应面积占比超60%，属于供应主力区域。业内人士分析，成都5+2区域的优质地块较前两批次，供应增多，且房地价差有一定扩大，对房企而言，或有一定的吸引力，同时也有助于激发市场活力。

　　针对多数城市土拍规则调整以及提高地块质量，贝壳研究院首席分析师潘浩表示，一方面是城市为完成当年的土地供应计划，会在年底大量供应地块以保证完成率；另一方面房企年底拿地的资金承压能力较强，可有效提高房企的拿地意愿。

　　信贷边际改善房企拿地热情提升

　　据统计，22城第二批供地共计流拍70余宗地块，撤牌地块超200宗，整体流拍撤牌率超30%。从第三批供地城市情况来看，已经率先拍完的无锡20宗地块全部成交，无一流拍。另据第三方研究机构中国研究院的数据，开拍前的杭州拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块，申请勾地的房企达到10家。

　　知情人士指出，预计第三批地块在多重条件优化下，房企拿地预期或将改善，整体流拍和撤牌情况或略有好转，但第三批供地市场或将延续整体低温态势，城市间和城市内市场热度保持分化，部分城市出让条件优化下流拍撤牌情况或将有所改善。

　　相较于规则调整、供应扩大，房企融资渠道的改善也向土地市场释放出积极信号。9月底以来，中央连续释放维稳信号，近期广州、佛山等城市信贷端边际改善，哈尔滨出台政策缓解房企资金压力并加大购房补贴。中指院指数事业部研究副总监陈文静分析，预计后续更多城市或将跟进微调政策，市场短期内有望改善，但“房住不炒”基调下政策调控难言大幅放松，房地产市场调整压力仍在。

　　此外，根据央行10月发布的公告，个人住房贷款环比9月增加1013亿元，银行按揭额度紧张态势有所改善，但信贷端边际改善传导至市场端仍需时间，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间，且不同区域、不同客户会有差异。另外，受银行端“两道红线”影响，信贷放松的空间相对有限。

　　上述业内人士指出，对房企而言，虽然信贷放松空间有限，但中央连续释放维稳信号有利于市场提振信心，银行信贷端边际改善下房企流动资金压力有望缓解。

　　需要关注的是，各地方也在人才购房补贴、预售条件、公积金贷款等方面出台扶持政策，促进合理的住房需求释放，平稳市场预期；另一方面响应“维护购房者合法权益”要求加强预售资金监管，优先保障工程进度和交付质量。

　　潘浩坦言，目前三批次供地规则调整一定程度上可缓解房企的“现金流”压力，叠加近期监管层频频释放积极信号，信贷环境改善，房企拿地热情预计会有所提升。陈文静也表示：“四季度市场调整和短期流动资金压力仍在，房企重点工作仍是加快销售回款，保障现金流安全。四季度重点城市首批供地项目或将集中入市，预计房企营销端将面临较大压力。”

(责任编辑：房晓宇)