“正在接触一些物业公司，且规模还不小。”9月17日，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在接受中新经纬等媒体采访时，谈及公司收并购时透露了上述信息。话音刚落，9月20日及28日，碧桂园服务先后以不超过100亿元、33亿元人民币的价格，将富力物业、彩生活服务核心资产收入囊中。加上上半年收购蓝光嘉宝服务，碧桂园服务一年内就“鲸吞”三家物企巨头，合计收购额超180亿元。
上市以来，碧桂园服务的收并购动作不断，据中新经纬不完全统计，其单笔过亿元的收并购合计耗资至少达到了243.17亿元。碧桂园服务的收并购步伐在今年更是有加速趋势，并将目标锁定在物业巨头身上，“大鱼吃大鱼”的势头十分明显。
分析认为，在部分房企因资金问题而不得不变卖旗下物业服务公司的背景下，碧桂园服务顺势接盘，不失为一个扩大规模、挑选优质资产的好时机，收并购也将在未来支撑公司略显激进的“千亿营收”计划。
瞄准资金吃紧巨头
碧桂园服务收购邻里乐控股公告。来源：碧桂园服务
9月28日深夜，碧桂园服务发布《收购邻里乐控股全部股权》的公告，公司间接全资附属公司与彩生活服务签订股权转让协议，同意收购目标公司100%股权。目标集团为彩生活服务的核心资产，包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。这笔收购的总代价最高不高于33亿元。
作为房企花样年旗下的物业公司，彩生活服务于2014年在港交所上市，并成为“物业第一股”。彩生活服务一直被花样年给予厚望，今年7月还曾计划对旗下商业物业进行分拆，但如今却将核心资产变卖，结果令人唏嘘。中新经纬注意到，28日的收购，只有碧桂园服务进行了公告，花样年、彩生活均未发布任何消息，并于29日双双主动停牌。
外界认为，彩生活服务出售邻里乐，或许与花样年不太理想的财务状况有关。近日，穆迪和标普先后下调了花样年评级，穆迪将其评级从“B2”下调至“B3”，标普先是将其评级展望调整至负面，后又将评级由B级下调至CCC级，并列入负面观察。
碧桂园服务瞄准缺钱的企业发起并购，并非首次。9月20日，碧桂园服务以“鲸吞”之势收购了富力物业，当日的公告称，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元的代价收购富良环球，间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。今年以来，四川房企蓝光发展的债务问题愈演愈烈，逾期未偿还债务不断增加，在今年上半年，碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务71.17%股份。
对于碧桂园服务的大举收并购，中指物业事业部副总经理牛晓娟对中新经纬分析，“三条红线”等调控政策之下的房地产企业，短期投资明显会放缓，融资渠道受阻，部分房企为尽快缓解短期资金流动性问题，选择通过出售旗下优质物业的资产来度过低谷。之所以出售物业公司，则是因为随着行业的快速发展，作为轻资产的物业企业取得了相对较高的估值水平。
至于富力物业、邻里乐的收购价格，平安证券认为，这两笔收购对应的2021年市盈率(PE)分别约为14倍、10.7倍，估值相对合理，而它们在商业、核心区域的布局，有望对碧桂园服务业态及区域的优化形成有力补充。
“大鱼吃大鱼”时代
2018年上市以来，碧桂园服务就没有停下收并购的脚步。
在上市的第一年，就以6.83亿元拿下成都佳祥物业、成都清华逸家物业等5家公司的股权；2019年，拿下嘉凯城物业、港联不动产服务100%的股权，代价分别为1.9亿元、3.75亿元；2020年，分别收购了福建东飞、满国康洁、城市纵横60%、70%、100%的股权，代价分别为3.75亿元、24.5亿元及15.12亿元。
据中新经纬不完全统计，加上今年对蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐的收购，碧桂园服务单笔过亿元的收并购合计耗资至少达到了243.17亿元。
可以看出，相比于过往，碧桂园服务今年收并购的目标已经发生转向，从小型物业企业转到物业巨头，上市、拟上市企业走进公司视野。恒大物业曾是碧桂园服务考察的标的公司之一，但最终没有谈妥，在9月17日的采访中，李长江透露，已经与恒大物业没有接触。他还说：“碧桂园服务喜欢大的，大的是指规模。我们也喜欢好的，是指它是优质的。我们喜欢规范的，是指它不乱。”
“大鱼吃大鱼”的趋势正在行业上演，另一个活跃的角色就是万科旗下的万物云。9月中旬，万物云与三盛集团旗下的伯恩物业召开战略合作启动会，作为管理面积超7000万平方米、福建地区规模最大的物业企业之一的伯恩物业，正式加入万物云。
而几天前，阳光城旗下的物业公司阳光智博主动撤回招股书，以换股方式加盟万物云，即以阳光智博100%股权换取万物云新增发的4.8%股权。招股书显示，阳光智博的在管面积达3000万平方米。克而瑞研究中心认为，若万物云今后成功上市，其市值或达3000亿港元，阳光智博5%的股份将对应约150亿港元的市值。
龙湖智慧服务也在跑马圈地，今年3月，以12.73亿元的价格收购了亿达物业100%股权，后者在管面积达3850万平方米。另外，龙湖智慧服务还在今年收购了九龙仓旗下内地物业公司、楷林商服。
中指研究院认为，在物业管理行业分化不断加剧的背景下，规模竞争已进入白热化阶段，头部企业“强者恒强”趋势明显，在巩固行业龙头地位的需求下，优质资源不断向头部集中。
牛晓娟分析，目前资本市场敏感度提高，房地产行业的信用风险边界尚未明确，导致物业企业被屡屡错伤。部分企业珍惜当前的市场机会，通过与头部企业的并购合作，谋求价值确定性。总体来看，当前企业并购“窗口期”仍然存在，头部企业和其他物业服务企业的市场机会显著增加。
碧桂园服务千亿梦想
接连拿下蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐后，碧桂园服务的规模正在急速扩张。
上半年，蓝光嘉宝服务的业绩并入碧桂园服务，前者物业服务收费管理面积约1.3亿平方米，合同管理面积约2.19亿平方米。加上这些面积，碧桂园服务收费管理总面积约6.44亿平方米，合同管理总面积约12.05亿平方米。
对比已经上市的头部物企，保利物业上半年的在管、合同管理面积分别约4.28亿平方米、6.22亿平方米，雅生活分别为4.24亿平方米、5.84亿平方米，碧桂园服务已大幅超过它们。万物云还未上市，根据万科A披露的数据，截至2020年末，其在管面积为5.66亿平方米。虽然万物云也在今年快速扩充规模，但吞下富力物业、邻里乐后，碧桂园服务的规模超过万物云，是当之无愧的“宇宙第一物企”。
截至2020年末，富力物业总在管建筑面积为6940万平方米，而根据碧桂园服务收购富力物业的条件，富力物业承诺，截至2021年12月31日，其在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。截至2021年上半年，彩生活服务的在管面积为3.6亿平方米，排在行业第五位，虽然暂时不知道碧桂园服务能拿到其中多少在管面积，但数量不会太少。外界有预测，上述两桩收购案完成后，碧桂园服务的在管面积可能会突破10亿平方米。
这些，正在支撑碧桂园服务千亿元营收的巨大野心，公司计划，力求2021年到2025年五年内，收入和利润都将实现年复合增长率50%以上的增长，以达成“千亿营收”目标。今年上半年，碧桂园服务用6.44亿平方米的收费管理面积，实现了115.6亿元营收和22.26亿元净利润，简单推算的话，碧桂园服务还需要扩充数倍的在管面积才能实现上述计划。显然，这些不可能只依靠碧桂园的供给，收并购与第三方外拓仍需发力。
大手笔收购，意味着需要消耗大量资金，为此，碧桂园服务已在近一年内进行了两次大规模的配股融资。今年5月末，通过配售股份和发行可换股债券合共筹集大约155.26亿港元现金，而6个月前的2020年12月份，其以每股45港元的价格配股融资了约77.5亿港元。截至2021年上半年，碧桂园服务的银行存款和现金总额约219.38亿元。
对富力物业100亿元的收购，碧桂园服务会分四批、以现金方式支付。而对邻里乐的收购，除了自有资金外，还可能增加股权融资、贷款等支付方式，这种支付方式或意在保留手持现金的充裕。
收并购是快速扩充规模的有效手段，但收购后实现整合、优化也十分重要。国泰君安在一份研报中称，截至2020年底，富力物业住宅物业管理毛利率21.2%，其中基础物管毛利率13.9%，商业物业管理毛利率32.4%，综合毛利率24.8%。截至2021年6月30日，碧桂园服务综合毛利率36.2%，基础物管毛利率33.6%。富力物业整体盈利水平较碧桂园服务仍有差距，收购后的整合协同仍面临挑战。
从碧桂园服务向外界透露的种种信息看，其对外扩张的步伐不会停止，能否实现从百亿营收向千亿营收的跨越，市场拭目以待。
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